اتحاد الملاك: متى يلزمك تأسيس جمعية الملاك وكيف تديرها نظاماً؟

اتحاد الملاك هو الاسم الذي يبحث به أغلب الناس عن الكيان الذي يدير المصاعد والنظافة والحراسة والأسطح في العمارة أو المجمع المشترك. لكن الاسم الرسمي المعتمد في المملكة هو «جمعية الملاك»، وتنظّمها الهيئة العامة للعقار وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها. في هذا المقال ستعرف متى يصبح تأسيس الجمعية إلزاماً عليك لا خياراً، وما الذي يملكه كل مالك وما هو مشترك، وكيف تمر خطوات التسجيل بترتيبها، ومن يحدد رسوم الاشتراك وكيف تُعدّل، وماذا تفعل إذا امتنع أحد الجيران عن الدفع، ثم أكثر الأخطاء التي تفسد العلاقة بين الملاك.

ما هو اتحاد الملاك؟ وما اسمه الرسمي في السعودية؟

اتحاد الملاك تجمّع منظّم لملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك، يتولى إدارة ما يشتركون فيه من مداخل ومصاعد وخزانات وأسطح ومواقف. والتسمية الرسمية في الأنظمة السعودية الحالية هي «جمعية الملاك»، وقد ورد تنظيمها في الفصل الرابع من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، وجهتها المختصة الهيئة العامة للعقار عبر منصتها الإلكترونية لجمعيات الملاك. أما «اتحاد الملاك» فاسم شائع، وكان اسماً لبرنامج أطلقته وزارة الإسكان سابقاً.

انتبه عند البحث: أخبار «اتحاد الملاك» لعام 2026 تخلط أحياناً بين النظام السعودي وقوانين خليجية أخرى، مثل القانون القطري رقم (11) لسنة 2026 والقانون الإماراتي رقم 14 لسنة 2021. هذه قوانين لا تسري على عقارك في الرياض أو بريدة أو جدة، فلا تبنِ عليها قراراً. مرجعك الوحيد هو النظام السعودي ولائحته وما تنشره الهيئة العامة للعقار.

من هو المالك في نظر النظام؟

يعرّف النظام المالك بأنه الشخص ذو الصفة الطبيعية أو المعنوية الذي يمتلك وحدة أو أكثر من الوحدات العقارية المفرزة. فالشركة التي تملك ثلاث شقق في عمارة تُعد مالكاً مثل الفرد تماماً، ولها صوتها والتزاماتها داخل الجمعية.

متى يكون تأسيس جمعية الملاك إلزامياً؟

الجواب المباشر: إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم تأسيس جمعية بينهم لإدارة شؤون العقار وتسجيلها لدى الهيئة، وهذا نص المادة الثانية عشرة في فقرتها الأولى. مثال ذلك عمارة من ست شقق بيعت لأربعة أشخاص: الجمعية هنا واجبة، ولا يكفي اتفاق شفهي بين الجيران على تقاسم فاتورة الكهرباء العامة.

وفي مشاريع البيع على الخارطة يبدأ تسجيل جمعية الملاك اعتباراً من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة مفرزة، أي أن المطوّر لا ينتظر اكتمال تسليم المشروع كله. وللملاك في العقارات المشتركة الواقعة ضمن مجمع عقاري إنشاء جمعية ذات شخصية معنوية مستقلة على مستوى المجمع. أما الشرط القديم الذي كان يُلزم بتكوين الجمعية إذا زاد عدد الوحدات على عشر وجاوز عدد ملاكها خمسة، مع التسجيل في وزارة العمل والشؤون الاجتماعية، فقد أُلغي ولم يعد معمولاً به.

ما الذي تملكه الجمعية وما الذي يملكه كل مالك؟

كل مالك يملك وحدته المفرزة ملكاً خاصاً، لكن ملاك الوحدات في العقار الواحد شركاء في الأجزاء المشتركة بنص المادة السابعة. فالمصعد والدرج والسطح والخزان العلوي والممرات ليست ملكاً لصاحب الدور الأرضي ولا لصاحب الشقة الأخيرة، بل حق مشترك يُدار بقرار جماعي، ولا يجوز لأحد أن يضم جزءاً من السطح لشقته أو يؤجر الموقف العام لحسابه.

وبعد تسجيل الجمعية وفق النظام تتمتع بشخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة، أي أن لها حساباً وأموالاً منفصلة عن أموال الملاك وعن أموال من يديرها. ولكل جمعية جمعية عامة تتكون من جميع الملاك، وهي صاحبة القرار في الشؤون الكبرى، بينما يتولى الرئيس ومدير العقار التنفيذ اليومي. أما نسب النصاب المطلوبة لصحة القرارات فتُراجع في نص النظام ولائحته لدى الهيئة.

خطوات تأسيس جمعية الملاك وتسجيلها

يجري التأسيس إلكترونياً عبر منصة جمعيات الملاك التابعة للهيئة العامة للعقار، وتتيح المنصة خدمة إنشاء جمعية جديدة لمالك العقار بالكامل أو للمطوّر، وخدمة انضمام بقية الملاك، والفواتير، والتقدم بصفة مدير عقار. وللهيئة نظاماً أن تسند بعض أنشطتها في هذا الشأن إلى القطاع الخاص،

أهم ما يجب تجهيزه هو النظام الأساسي للجمعية، فوجوده شرط لتسجيلها، وغرضه ضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته بما لا يخالف النظام. أما قائمة المستندات التفصيلية كالصكوك وبيانات الملاك والعنوان الوطني فتُراجع في المنصة نفسها قبل البدء، لأن اللائحة هي التي تحددها.

• تأكد أولاً أن وحدات العقار مفرزة وأن عدد الملاك ثلاثة فأكثر.
• يبدأ مالك العقار بالكامل أو المطوّر طلب إنشاء الجمعية عبر منصة الهيئة.
• يُعتمد النظام الأساسي الذي يحدد قواعد الانتفاع والإدارة ورسوم الاشتراك.
• ينضم بقية الملاك إلى الجمعية إلكترونياً.
• يصوّت الملاك إلكترونياً على ملفات الترشح لرئيس الجمعية ومدير العقار، ويتكون ملف الترشح للرئاسة من أربعة عناصر أساسية.
• تصدر شهادة تسجيل الجمعية، وتتجدد تلقائياً كل ثلاث سنوات.

رسوم الاشتراك: من يحددها وكيف تُعدّل؟

رسوم الاشتراك يحددها الملاك أنفسهم، لا جهة حكومية. وتعرّفها الهيئة بأنها الرسوم التي يتفق عليها الملاك لإدارة العقار وصيانته وتقديم الخدمات المطلوبة له، ويقترحها رئيس الجمعية ويطرحها للتصويت قبل اعتمادها، وتغطي الأجزاء المشتركة والخدمات العامة كالمصاعد والأمن والنظافة والمواقف والحدائق والأسطح.

تُحدد الرسوم في النظام الأساسي عند التأسيس، ويمكن تعديلها لاحقاً عبر اجتماع وتصويت رسمي. مثال عملي: عمارة في حي سكني بالقصيم ارتفعت فيها تكلفة عقد صيانة المصعد؛ لا يحق للرئيس رفع الاشتراك من تلقاء نفسه، بل يعرض الزيادة ومبرراتها للتصويت. ولم نجد في المصادر الرسمية مبلغاً محدداً بالريال لرسوم تسجيل الجمعية أو إصدار شهادتها، فراجع ذلك في المنصة مباشرة.

ماذا لو امتنع مالك عن السداد أو أردتم استثمار الأجزاء المشتركة؟

المالك المتعثر مشكلة متكررة، لأن امتناع واحد يحمّل الآخرين فاتورة النظافة والكهرباء العامة. وبحسب تصريح مسؤول نقلته صحيفة الاقتصادية في سبتمبر 2024، يمكن لمدير العقار عند الامتناع عن دفع المستحقات الحالية التقدم بطلب سند تنفيذ عبر البرنامج على الملاك المتعثرين. ولأن هذا منقول عن صحيفة، تحقق من الإجراء الحالي وشروطه في منصة الهيئة قبل الاعتماد عليه.

وإذا كان في العقار جزء مشترك قابل للتأجير، كمحل في المدخل أو سطح يصلح لبرج اتصالات، فالقرار للملاك لا للمدير وحده. ونقلت مصادر صحفية في 2025 أن مدير العقار يستطيع توثيق عقود استثمار الأجزاء المشتركة بعد اعتماد قرار الاستثمار بتصويت أعضاء الجمعية إلكترونياً، ثم توثيق العقد عبر منصة إيجار. ويعود العائد هنا إلى ذمة الجمعية المستقلة لا إلى جيب أحد.

أخطاء شائعة في اتحاد الملاك وكيف تتجنبها

أكثر الخلافات بين الجيران لا سببها النظام بل سوء التطبيق: قرارات تُتخذ في مجموعة محادثة دون تصويت رسمي، وأموال تُجمع في حساب شخصي، وصيانة تُنفذ بلا توثيق. هذه الممارسات تنسف الثقة وتضعف موقف الجمعية عند أي نزاع، لأن الذمة المالية المستقلة تعني أن تكون أموال الجمعية منفصلة وواضحة.

ومن الأخطاء أيضاً الاعتماد على أخبار مسودات لم تُقر. فقد نشرت صحيفة عكاظ مسودة نظام جديد تذكر غرامة مالية كبيرة وتقترح أن تنشئ الهيئة الجمعية عند فرز العقار، لكنها مسودة لم نجد ما يثبت إقرارها أو نشرها في الجريدة الرسمية، فلا يُبنى عليها التزام حتى يصدر نص نافذ.

• تأجيل تأسيس الجمعية بحجة أن الجيران متفاهمون، مع أن الإلزام قائم متى بلغ الملاك ثلاثة.
• خلط أموال الاشتراكات بحساب الرئيس أو المدير الشخصي.
• تعديل رسوم الاشتراك دون اجتماع وتصويت رسمي.
• تأجير جزء مشترك أو تغيير استخدامه دون قرار من الملاك.
• الاعتماد على قوانين خليجية أو مسودات منشورة في الصحف بدل النظام السعودي النافذ.

الخلاصة

إذا كان في عقارك ثلاثة ملاك فأكثر، فابدأ الآن: تأكد من فرز الوحدات، واجمع الملاك على نظام أساسي واضح، وسجّل الجمعية عبر منصة الهيئة العامة للعقار، ثم اعتمد رسوم الاشتراك بالتصويت لا بالاجتهاد. افصل أموال الجمعية عن أي حساب شخصي، ووثّق كل قرار وكل صيانة، ولا تبنِ التزاماً على مسودة صحفية أو قانون خليجي. بهذا تحفظ قيمة عقارك وتغلق أبواب الخلاف قبل أن تُفتح.

وبعد ذلك؟ إذا كنت مكتباً يدير وحدات مؤجرة داخل عمارات ومجمعات مشتركة، أو مالكاً يؤجر شققه فيها، فسند يساعدك على تنظيم ما يخصك بعد ترتيب شؤون الجمعية: عقود إيجار وجدول أقساط تلقائي، وتحصيل وتذكيرات واتساب رسمية، وسندات قبض وصرف، ونظام صيانة بمسار حالات، وفصل أموال الملاك عن دخل المكتب، وتقارير للمُلاك. سند من بريدة، ومبني على خبرة ميدانية تتجاوز ثلاثين عاماً في إدارة الأملاك، ويعمل من المتصفح بلا تثبيت.