حقوق المستأجر في السعودية: ما الذي يحق له نظاماً وكيف يلتزم المالك والمكتب؟

تغيّرت قواعد العلاقة الإيجارية في المملكة بصدور «الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر» المنشورة في جريدة أم القرى بتاريخ ١٦/٥/١٤٤٧هـ الموافق ٧/١١/٢٠٢٥م. ومعرفة حقوق المستأجر لم تعد ثقافة عامة، بل شرطاً لتجنّب غرامات قد تصل إلى أجرة سنة كاملة. في هذا الدليل تعرف ما الحقوق التي تسري في كل المملكة، وما الذي يخص مستأجري الرياض وحدهم، ومتى يجوز للمالك رفض التجديد أو تعديل الأجرة، وما الأخطاء التي يقع فيها الملاك والمكاتب، وكيف يتصرف المستأجر إذا انتُقص حقه. الكلام موجّه للمالك ومدير المكتب ليعرف حدوده بدقة قبل أي قرار.

ما المقصود بحقوق المستأجر وما مرجعها النظامي؟

حقوق المستأجر هي ما يلتزم به المؤجر تجاهه بحكم العقد والنظام معاً، من استمرار العقد وعدم رفع الأجرة خارج ما يسمح به النظام. المرجع الأساسي اليوم هو الأحكام النظامية المكوّنة من اثني عشر بنداً، وما لم يرد فيه نص خاص يُرجع فيه إلى نظام المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم الملكي م/١٩١ وتاريخ ٢٩/١١/١٤٤٤هـ.

الجهة المختصة بتطبيق هذه الأحكام هي الهيئة العامة للعقار، والمقصود بالعقار فيها كل المباني والأراضي داخل النطاق العمراني ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما. أي أن الشقة في حي سكني والمحل في شارع تجاري كلاهما مشمول. ومن المصطلحات المهمة «الأجرة الإجمالية»، وهي أجرة العقار مع أي مبالغ أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد، فلا يمكن الالتفاف على منع الزيادة بإضافة رسوم خدمات منفصلة.

حقوق المستأجر في كل مناطق المملكة: التسجيل والتجديد التلقائي

أول حق يسري في المملكة كلها هو تسجيل العقد. إذا لم يكن العقد مسجلاً في منصة «إيجار» فالمؤجر ملزم بطلب تسجيله، ويحق للمستأجر نفسه أن يطلب التسجيل. وبعد إبلاغ الطرف الآخر بالتسجيل له ستون يوماً للاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد، فإن مضت دون اعتراض عُدّت البيانات صحيحة. لذلك على المالك مراجعة أي إشعار تسجيل يصله فوراً بدل تركه حتى تفوت المهلة.

الحق الثاني هو التجديد التلقائي: يتجدد العقد ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل ستين يوماً على الأقل من انتهائه، وللهيئة أن تزيد هذه المهلة في العقود النموذجية بحسب مدة العقد ونوعه. وتوضح منصة «إيجار» أن خيار التجديد التلقائي مفعّل افتراضياً في العقود الجديدة، ويحق للمستأجر إلغاؤه قبل ستين يوماً من نهاية العقد.

ومن التفاصيل التي تحمي المستأجر أن عدم دفع المؤجر رسوم التجديد لا يوقف العقد؛ إذ تذكر المنصة أن العقد يستمر ويتجدد وتُسجّل الرسوم ديناً على المؤجر. ورسوم تسجيل العقد السكني وتوثيقه في «إيجار» مئة وخمسة وعشرون ريالاً عن كل سنة، ويحدد المستخدم عند التسجيل من يدفعها: المؤجر أو مكتب الوساطة.

• لا يشمل التجديد التلقائي العقد الذي بقي من مدته تسعون يوماً أو أقل عند نفاذ الأحكام.
• ولا يشمل العقد الذي اتفق طرفاه على إنهائه بالتراضي بعد فوات مهلة الإشعار.

حقوق المستأجر في الرياض: تثبيت الأجرة وتقييد الإخلاء

لمستأجري مدينة الرياض حماية إضافية في البنود من الثاني إلى الخامس، وتطبيقها مقصور على الرياض حالياً. أهمها أن المؤجر ممنوع من زيادة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة عند نفاذ الأحكام وفي العقود التي تُبرم بعده. فإذا كان مستأجر في حي النرجس يدفع مبلغاً سنوياً محدداً، فلا يجوز رفعه عند التجديد طوال مدة سريان هذه البنود.

أما العقار الشاغر الذي سبق تأجيره فلا تزيد أجرته على قيمة آخر عقد، والعقار الذي لم يسبق تأجيره تُحدد أجرته باتفاق الطرفين. وتوضح منصة «إيجار» أن العقد الجديد في الرياض المتفق فيه على أجرة متزايدة تُثبّت أجرته على أول قيمة متفق عليها لمدة خمس سنوات، ولا تُحتسب الزيادة إلا بعد انتهائها. كما تذكر المنصة أن الأحكام تُطبق على العقود التي تزيد مدتها على ثلاثة أشهر مع استثناءات تُراجع فيها.

وينتهي العمل بالبنود الثاني والثالث والرابع بعد خمس سنوات من تاريخ النفاذ. ويمكن تطبيقها على مدن أو محافظات أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، ولم نجد حتى الآن قراراً رسمياً بتوسيعها، فمن يملك عقاراً خارج الرياض يتابع إعلانات الهيئة مباشرة.

متى يجوز للمؤجر رفض التجديد أو طلب تعديل الأجرة؟

في الرياض لا يجوز للمؤجر رفض التجديد وإلزام المستأجر بالإخلاء إذا رغب المستأجر في التجديد، إلا في أربع حالات محددة. هذه الحالات هي الحدود الفعلية لحقوق المستأجر، ومعرفتها تجنّب المالك قرار إخلاء غير نظامي يعرّضه للغرامة، وتجنّب المكتب توجيه إنذار لا سند له في النص.

وللمؤجر كذلك حق الاعتراض أمام الهيئة على أجرة العقار الشاغر في ثلاث حالات: إذا أجرى ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية، أو كان آخر عقد قد أُبرم قبل عام ٢٠٢٤م، أو في حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة. فمن جدّد عمارة قديمة تجديداً هيكلياً يسلك طريق الاعتراض الرسمي، لا أن يرفع الأجرة من تلقاء نفسه.

أما في المدن الأخرى غير الرياض فتوضح منصة «إيجار» أن المؤجر يقدم طلب تعديل الأجرة عبر المنصة قبل تسعين يوماً من انقضاء العقد، وللمستأجر أن يقبل أو يرفض. أي أن رفع الأجرة خارج الرياض ليس قراراً منفرداً يُبلَّغ به المستأجر في آخر شهر، بل طلب له موعد وله ردّ.

• تخلّف المستأجر عن السداد.
• وجود عيوب هيكلية تهدد السلامة، بتقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة.
• حاجة المؤجر للعقار السكني لاستخدامه الشخصي أو لقريب من الدرجة الأولى.
• حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.

حقوق المستأجر اليومية أثناء سريان العقد

بعيداً عن التجديد والأجرة، للمستأجر حقوق تتصل بالانتفاع نفسه، مرجعها العقد ونظام المعاملات المدنية فيما لم يرد فيه نص خاص. ومن المتوقع أن يُسلَّم العقار صالحاً للانتفاع المتفق عليه، ويُرجع في تفاصيل ذلك إلى العقد ونظام المعاملات المدنية. والتوثيق عند التسليم بالصور ومحضر استلام يحمي الطرفين.

وتفصيل التزامات الطرفين بالصيانة وضمان الانتفاع والمحافظة على العقار يُرجع فيه إلى بنود العقد ونظام المعاملات المدنية، ويُستحسن التحقق من المواد ذات الصلة في موقع هيئة الخبراء بمجلس الوزراء. وتفاصيل توزيع الصيانة بين الطرفين تُقرأ في بنود العقد، وما لم يُذكر فيه يُراجع في نظام المعاملات المدنية.

أخطاء شائعة يقع فيها الملاك والمكاتب العقارية

أكثر الأخطاء كلفة سببها التعامل مع العقد بعقلية ما قبل الأحكام الجديدة. فالمالك الذي اعتاد إبلاغ المستأجر شفهياً قبل نهاية العقد بأسبوعين يجد العقد قد تجدد تلقائياً لأنه لم يُشعر قبل ستين يوماً. والمكتب الذي يدير عشرات العقود دون تقويم واضح لمواعيد الإشعار يقع في الخطأ نفسه مضاعفاً.

والخطأ الثاني في الرياض هو محاولة رفع الأجرة بطرق غير مباشرة، كإضافة رسوم خدمات أو مواقف، مع أن الأجرة الإجمالية تشمل كل مبلغ يدفعه المستأجر بموجب العقد. والثالث تجاهل إشعار تسجيل عقد رفعه المستأجر حتى تمضي مهلة الاعتراض فتُعدّ بياناته صحيحة.

• إرسال إشعار عدم التجديد بعد فوات مهلة الستين يوماً.
• رفض التجديد في الرياض لسبب لا يدخل ضمن الحالات الأربع.
• طلب تعديل الأجرة خارج الرياض بعد فوات مهلة التسعين يوماً.
• ترك عقد غير مسجل مع أن المؤجر ملزم بطلب تسجيله.
• عدم توثيق حالة العقار عند التسليم والاستلام.

ماذا يفعل المستأجر إذا انتُقص حقه؟ وما عقوبة المخالفة؟

يحق للمستأجر رفع بلاغ إلى الهيئة العامة للعقار، وتنظر في المخالفات اللجان المشكّلة بموجب المادة العشرين من نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم م/١٣٠ وتاريخ ٣٠/١١/١٤٤٣هـ. والعقوبة على مخالفة البند الثاني الخاص بمنع زيادة الأجرة، أو الرابع الخاص بالإخلاء، أو السابع الخاص بالتسجيل، غرامة لا تتجاوز الأجرة الإجمالية لاثني عشر شهراً، مع تصحيح المخالفة، ودون إسقاط حق المتضرر في طلب التعويض.

ويصدر مجلس إدارة الهيئة جدولاً للمخالفات والغرامات يراعي جسامة كل مخالفة وظروفها، وتفاصيل هذا الجدول تُراجع في الهيئة مباشرة. ومن يبلّغ عن مخالفة ويؤدي بلاغه إلى قرار نهائي بثبوتها يحصل على مكافأة لا تتجاوز عشرين في المئة من الغرامة المحصّلة، بشرط ألا يكون من المختصين بتطبيق الأحكام. لذلك فإن الالتزام بالأحكام يجنّب المالك الغرامات، والملف المرتب بالتواريخ والإشعارات هو دفاع المالك الأول.

الخلاصة

خلاصة الأمر أن حقوق المستأجر صارت نصوصاً محددة لها مواعيد وغرامات. ابدأ الآن بمراجعة عقودك: تأكد أن كل عقد مسجل، وحدّد لكل عقد تاريخ الإشعار قبل ستين يوماً من نهايته، وإن كانت عقاراتك في الرياض فراجع أي زيادة أو إخلاء مقترح مقابل الحالات الأربع. وخارج الرياض قدّم طلب تعديل الأجرة قبل تسعين يوماً إن احتجت إليه، ووثّق حالة كل وحدة عند التسليم، وتابع إعلانات الهيئة العامة للعقار لأي تحديث.

وبعد ذلك؟ بعد فهم هذه الحقوق، يبقى التحدي في تذكّر المواعيد لكل عقد. في سند تُسجَّل عقود إيجار وجدول أقساط تلقائي، ويذكّرك مركز المتابعات (صفر نسيان) بمواعيد الإشعار والتجديد، ويوثّق الملف الزمني للمستأجر كل تواصل وإجراء، ويرتّب نظام صيانة بمسار حالات طلبات الإصلاح، وتتيح بوابة المستأجر وبوابة المالك اطلاع كل طرف على ما يخصّه.