سند تنفيذي: متى يصبح عقد الإيجار سنداً تنفيذياً وكيف تطالب به أمام محكمة التنفيذ؟

حين يتأخر المستأجر عن السداد شهوراً، يسأل المالك سؤالاً واحداً: هل أحتاج إلى رفع دعوى تطول، أم أستطيع الذهاب إلى محكمة التنفيذ مباشرة؟ الجواب يتوقف على ورقة واحدة: هل بيدك سند تنفيذي أم لا. في هذا المقال تعرف معنى السند التنفيذي بلغة بسيطة، وما الأوراق التي يملكها المالك وتُعد سنداً تنفيذياً، وأين يقف عقد الإيجار الموحّد منها، وما الذي تغيّر بصدور نظام التنفيذ الجديد ولائحته المنشورة في أكتوبر ٢٠٢٦، ثم خطوات تقديم الطلب في ناجز، والرسوم ومن يتحملها، والأخطاء التي تُضيّع على الملاك وقتهم وحقوقهم، وما يحدث بعد قيد الطلب.

ما هو السند التنفيذي؟

السند التنفيذي ورقة يمنحها النظام قوة تسمح لصاحب الحق أن يطلب التنفيذ الجبري مباشرة، دون أن يثبت حقه من جديد في دعوى موضوعية. وقد نصّت المادة التاسعة من نظام التنفيذ السابق على أنه لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي لحق محدد المقدار حال الأداء، ثم عدّدت السندات ومنها الأحكام، والعقود والأوراق الأخرى التي لها قوة السند التنفيذي بموجب نظام.

المعنى العملي للمالك أن الفرق كبير بين ورقة عادية وسند تنفيذي. لو أجّرت شقة في بريدة بعقد ورقي غير موثّق وتأخر المستأجر ثلاثة أقساط، فغالباً ستحتاج إلى إثبات المديونية أولاً أمام المحكمة المختصة. أما إذا كان العقد سنداً تنفيذياً، فالطلب يذهب إلى قاضي التنفيذ، ويكون نقاشه في التنفيذ وإجراءاته لا في أصل الحق، إلا إذا نازع المدين بالطريق النظامي.

ما الأوراق التي تُعد سنداً تنفيذياً عند المالك والمكتب العقاري؟

أهم ورقة في يد المالك السعودي اليوم هي عقد الإيجار الإلكتروني الموحّد المسجّل في شبكة إيجار، فهو يُعد سنداً تنفيذياً بحسب ما تعلنه منصة إيجار. وإلى جانبه أوراق أخرى قد تتعامل معها في نشاطك العقاري، لكل منها شروطها الخاصة، ومن الحكمة أن تعرف أيها يغطي حقك قبل أن يقع التأخر.

عقد الإيجار الموحّد المسجّل

قوته التنفيذية تأتي من تسجيله في الشبكة، لا من مجرد كتابته. فالعقد المكتوب على ورقة خارجها لا يأخذ الحكم نفسه. وقد تداولت الصحافة أن تعديل العقد التجاري قد يؤثر في قوته التنفيذية بخلاف السكني، وهذه معلومة لم تتأكد من المصدر الرسمي، فراجعها في منصة إيجار قبل أي تعديل على عقد تجاري.

السند لأمر والكمبيالة

بعض الملاك يأخذون سنداً لأمر ضماناً لإيجار محل أو مستودع. اللائحة الجديدة تشترط لتسجيل الكمبيالات والسندات لأمر في المنصات الإلكترونية أن تكون المنصة معتمدة لدى وزارة العدل، وأن يوافق الملتزم بها، وأن تشتمل على البيانات اللازمة لصحتها.

الأحكام والاتفاقات الموثقة

الحكم القضائي سند تنفيذي بذاته. وإذا اتفقت مع المستأجر على جدولة جديدة تعدّل ما في السند، فاللائحة تطلب توثيق هذا الاتفاق وفق نظام التوثيق، لا الاكتفاء برسالة أو ورقة بينكما.

ما الذي تغيّر بصدور نظام التنفيذ الجديد؟

صدر نظام تنفيذ جديد بالمرسوم الملكي رقم م/237 وتاريخ ٣/١١/١٤٤٧هـ، ونُشرت لائحته التنفيذية في جريدة أم القرى بتاريخ ١٢/٥/١٤٤٨هـ الموافق ٢٣ أكتوبر ٢٠٢٦. ومن أحكام اللائحة التي تمس المالك مباشرة: أن الحق إذا كان التزاماً دورياً أو ديناً مقسطاً، كأقساط الإيجار، فالمدة المنصوص عليها في المادة الحادية عشرة من النظام تُحتسب لكل قسط على حدة من تاريخ استحقاقه.

ومن الأحكام الجديدة أيضاً أن الحق إذا كان معلقاً على التزام، يختار صاحبه جهة خبرة معتمدة يبيّن تقريرها نتيجة التحقق من تنفيذ ذلك الالتزام، وأن الحكم بإلغاء السند الذي نُفّذ بموجبه أو نقضه أو بطلانه يصبح سنداً تنفيذياً لإعادة الحال إلى ما كانت عليه. وهذا تذكير بأن التنفيذ بسند مطعون فيه قد يرتد على طالبه.

في المقابل، هناك أمور تتداولها الأخبار ولم تتأكد من النص الرسمي: تاريخ سريان النظام بدقة، ومدة التقادم الواردة في المادة الحادية عشرة، والقائمة الكاملة للسندات في المادة السابعة، وما يُقال عن الحبس التنفيذي واشتراط التسجيل الإلكتروني. هذه كلها تُراجع في نص النظام على البوابة القانونية لوزارة العدل أو هيئة الخبراء قبل أن تبني عليها قراراً.

ما شروط قبول طلب التنفيذ بالسند؟

الشرط الجوهري أن يكون الحق محدد المقدار وحال الأداء، أي أن تعرف المبلغ بالريال وأن يكون موعد استحقاقه قد حلّ فعلاً. فلا يصح أن تطلب تنفيذ أقساط سنة كاملة لم يحن موعدها لأن المستأجر تأخر في قسط واحد، إلا إذا كان في العقد ما يقرر غير ذلك، وهذا يقدّره قاضي التنفيذ.

مثال: عقد سنوي في الرياض بأربعة أقساط ربع سنوية، كل قسط ١٢٬٥٠٠ ريال، وتأخر المستأجر في القسطين الأول والثاني. المطالبة الصحيحة هنا ٢٥٬٠٠٠ ريال مستحقة، لكل قسط منها تاريخ استحقاق مستقل تُحتسب منه المدة النظامية، لا مبلغ العقد كاملاً.

• أن يكون بيدك سند تنفيذي فعلاً، كعقد موحّد مسجّل أو حكم أو ورقة لها هذه القوة بموجب نظام.
• أن يكون المبلغ المطالب به محدداً بدقة ومطابقاً لما في السند.
• أن يكون القسط أو الدين قد حلّ أجله وقت تقديم الطلب.
• أن تكون قد أخطرت المدين قبل القيد إذا كانت حالتك من الحالات التي تشترط فيها اللائحة الإخطار.
• أن يكون أي اتفاق لاحق يعدّل السند موثقاً وفق نظام التوثيق.

كيف تقدّم طلب التنفيذ في ناجز خطوة بخطوة؟

يُقدَّم طلب التنفيذ إلكترونياً عبر بوابة ناجز التابعة لوزارة العدل، والخدمة تشمل أنواع الطلبات كلها: المالي، والتنفيذ المباشر، والأحوال الشخصية. وتُحال الطلبات بعد ذلك وفق القواعد التي تحددها الوزارة. التفاصيل الدقيقة لكل شاشة موجودة في الدليل الإرشادي لخدمات التنفيذ الصادر عن الوزارة، ويحسن الرجوع إليه قبل التقديم.

قبل القيد، انتبه للإخطار المسبق. فاللائحة الجديدة توجب على الدائن في حالات محددة أن يخطر المدين بطلب الأداء قبل خمسة أيام عمل على الأقل من قيد الطلب: إذا اتفق الطرفان على الإخطار، أو كان المدين شخصية اعتبارية خاصة كشركة مستأجرة لمعرض، أو توفي المدين أو انعدمت أهليته أو نقصت فيكون الإخطار للورثة أو الولي أو الوصي، أو كان الحق مؤجلاً عند إنشائه فيكون الإخطار بعد حلول الأجل.

• سجّل الدخول إلى ناجز بحساب النفاذ الوطني.
• ادخل إلى جميع الخدمات الإلكترونية ثم اختر تقديم طلب تنفيذ.
• حدد نوع الطلب، مالياً كان كالإيجار المتأخر أو تنفيذاً مباشراً.
• أدخل بيانات السند وبيانات المنفذ ضده وأرفق المستندات المطلوبة.
• اكتب مبلغ المطالبة كما هو مستحق فعلاً، وأرفق ما يثبت الإخطار إن كان لازماً.
• راجع الطلب ثم أرسله وتابع حالته من حسابك.

كم تكلّف رسوم طلب التنفيذ ومن يتحملها؟

بحسب جدول التكاليف القضائية لدى وزارة العدل، رسم طلب التنفيذ المباشر ٥٠٠ ريال، وباقي طلبات التنفيذ ٢٪ من قيمة المطالبة بحد أدنى ٥٠٠ ريال وحد أعلى ١٠٬٠٠٠ ريال. فلو طالبت بإيجار متأخر قدره ٣٠٬٠٠٠ ريال، فالرسم ٦٠٠ ريال، ولو كانت المطالبة ٢٠٬٠٠٠ ريال فالرسم ٥٠٠ ريال لأنه الحد الأدنى.

والأصل أن المنفذ ضده يتحمل هذه التكاليف، إلا إذا ثبت أن طالب التنفيذ غير مستحق، فيتحملها كاملة أو بقدر الجزء غير المستحق. لذلك فتضخيم المطالبة بأقساط لم تحلّ أو مبالغ مدفوعة جزئياً قد يعود عليك بتكلفة. أما دعوى منازعة التنفيذ فرسمها ٣٬٠٠٠ ريال، وطلب وقف تنفيذ الحكم ٢٬٠٠٠ ريال. ولم يتأكد صدور تعديل على هذه الرسوم في ٢٠٢٥ أو ٢٠٢٦، فراجع الجدول قبل التقديم.

ما الأخطاء الشائعة وماذا يحدث بعد قيد الطلب؟

أكثر ما يُضعف موقف المالك أخطاء صغيرة قبل التقديم: عقد لم يُسجّل في الشبكة فلا يحظى بالقوة التنفيذية التي تعلنها منصة إيجار للعقد المسجّل، أو مبلغ مطالبة لا يطابق ما دُفع فعلاً لأن الدفعات الجزئية لم تُسجّل، أو جدولة شفهية مع المستأجر لم توثّق ثم يُنازع فيها، أو قيد الطلب دون الإخطار المسبق في حالة تشترطه، كأن يكون المستأجر شركة. كل خطأ من هذه يعني وقتاً إضافياً وربما تكلفة.

بعد القيد، يتولى قاضي التنفيذ الإجراءات. ومن ضوابط اللائحة أن مجموع الغرامة المفروضة على المنفذ ضده بموجب المادة ١٨/٣ لا يتجاوز قيمة الدين محل التنفيذ، دون احتساب مصروفات التنفيذ والغرامات السابقة وما استُوفي. وعلى من يُحجز لديه المال إشعار الجهات المعنية بالحجوزات اللاحقة أو انقضائها خلال ثلاثة أيام عمل.

أما المنع من السفر فلا يصدر إلا إذا تعذّر الحجز على أموال كافية للوفاء أو وُجد مانع من الاستيفاء منها، بعد التحقق من أثر المنع في حمل المدين على الوفاء. وتعدّ اللائحة الدين يسيراً لأغراض المادة ١٩/٣/ب إذا لم يتجاوز غير المستوفى منه ٥٠٬٠٠٠ ريال،

الخلاصة

خلاصة الأمر: تأكد أن عقدك مسجّل في الشبكة ليكون سنداً تنفيذياً، واحسب المتأخر قسطاً قسطاً بما حلّ موعده فقط، ووثّق أي جدولة جديدة، وأخطر المستأجر قبل القيد إن كانت حالتك تشترط ذلك. ثم قدّم الطلب عبر ناجز بحساب النفاذ الوطني، وراجع جدول الرسوم، وتابع النظام الجديد ولائحته المنشورة في أكتوبر ٢٠٢٦ لأن بعض تفاصيله ما زالت تحتاج إلى تأكيد من النص الرسمي.

وبعد ذلك؟ قوة طلبك أمام قاضي التنفيذ تعتمد على دقة أرقامك. في سند تُسجَّل عقود إيجار وجدول أقساط تلقائي، وتُوثَّق كل دفعة جزئية في سندات قبض وصرف، ويحفظ الملف الزمني للمستأجر تاريخ كل تذكير ووعد سداد، بينما يذكّرك مركز المتابعات (صفر نسيان) بالمستحقات. وعند الحاجة تستخرج كشف المتأخرات عبر تصدير Excel وطباعة A4 لتعرف المبلغ المستحق فعلاً قبل التقديم.