عندما يبحث المالك أو مدير المكتب عن شروط عقد الإيجار فهو في الغالب أمام سؤالين مختلفين: ما الشروط التي يجب أن تتوفر حتى يُبرم العقد ويُوثّق أصلاً؟ وما البنود التي يجوز له أن يضعها داخل العقد ليحمي عقاره ودخله؟ الخلط بين السؤالين يسبب نصف المشاكل في المكاتب. في هذا المقال نفصل بينهما بوضوح: من يحق له أن يكون طرفاً في العقد، وما المستندات المطلوبة، وما الالتزامات التي يفرضها العقد السكني الموحد على المستأجر، وما الشروط الاختيارية المسموح بها، ثم الأحكام الجديدة السارية منذ ٢٥ سبتمبر ٢٠٢٥ في التجديد التلقائي وتجميد أجرة الرياض، وأخيراً الأخطاء التي توقع المؤجر في المخالفة دون أن يقصد.
ما المقصود بشروط عقد الإيجار؟ ولماذا يجب التفريق بين نوعين منها؟
شروط عقد الإيجار في السعودية نوعان: شروط نظامية لا يملك الطرفان تغييرها، مثل أهلية الأطراف وتوثيق العقد عبر الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار «إيجار» والأحكام الصادرة بمرسوم ملكي، وشروط اتفاقية يضعها المؤجر والمستأجر داخل العقد ضمن ما يسمح به النموذج الموحد، مثل دورية السداد ومبلغ التأمين. الأولى تحدد هل العقد صحيح ونافذ، والثانية تحدد تفاصيل العلاقة اليومية بين الطرفين.
مثال عملي: مالك في بريدة يريد أن يتفق مع المستأجر على عدم رفع الأجرة عليه ثلاث سنوات مقابل دفع سنوي مقدم؛ هذا شرط اتفاقي مقبول. لكن لو أراد مالك في الرياض أن يشترط زيادة سنوية على عقد قائم، فهو يصطدم بحكم نظامي يوقف الزيادة لمدة خمس سنوات، وقد يعرّضه ذلك للمخالفة حتى لو وقّع المستأجر. لذلك ابدأ دائماً بسؤال: هل هذا الشرط يتعارض مع نص نظامي؟
ما شروط الأطراف والمستندات المطلوبة قبل توثيق العقد؟
يُبرم العقد الموحد بين ثلاثة أطراف بحسب ما توضحه منصة إيجار: المستأجر، ويمكن أن يكون مواطناً أو مقيماً؛ والمؤجر، وهو المالك أو المستثمر، فرداً كان أو منشأة، أو وكيله؛ والوسيط العقاري، وهو منشأة لها سجل تجاري ساري يشمل نشاط تأجير العقارات وإدارتها ومملوكة بالكامل لسعوديين. التوثيق يتم عبر منشآت الوساطة المعتمدة، والعقود الموحدة معتمدة من وزارة العدل.
أهم ما يُطلب من المستأجر هوية سارية ورقم جوال مسجل في أبشر، لأن طلب الموافقة على العقد يصله على جواله. ومن جهة المؤجر يلزم ما يثبت ملكيته أو صلاحيته في التأجير. فإذا كان الذي يتعامل معك ابن المالك أو أخوه فلا يكفي حضوره، بل يلزم أن تكون الوكالة سارية وتشمل التأجير صراحة. كثير من العقود تتعطل في المكاتب لأن الوكالة منتهية أو لا تذكر صلاحية التأجير، فتحقق منها قبل أن تتفاوض على السعر.
- تأكد أن هوية المستأجر سارية وأن جواله المسجل في أبشر هو الجوال الذي يستخدمه فعلاً.
- اطلب صك الملكية أو ما يقوم مقامه، أو وكالة سارية تنص على صلاحية التأجير.
- تأكد أن سجل المنشأة الوسيطة ساري ويشمل نشاط تأجير العقارات وإدارتها.
- حدد طبيعة استخدام الوحدة سكنياً أو تجارياً قبل البدء في إعداد العقد.
ما الالتزامات التي يفرضها العقد السكني الموحد على المستأجر؟
العقد السكني الموحد في إيجار يتضمن التزامات جاهزة على المستأجر لا تحتاج أن تكتبها بنفسك، وفهمها يغنيك عن بنود مكررة أو متعارضة. أولها دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها، واستخدام الوحدة للسكن فقط، فلا يحولها إلى مستودع أو مكتب أو سكن عمال دون اتفاق. ولا يغيّر شيئاً في الوحدة إلا بموافقة خطية من المؤجر أو وكيله، فالموافقة الشفهية على هدم جدار أو تغيير مطبخ لا تحمي أحداً عند الخلاف.
ويلتزم المستأجر كذلك بالسماح بالترميمات المستعجلة إذا قدّم المؤجر تقريراً من الجهة المختصة يثبت الحاجة إليها، وبتسليم الوحدة بالحالة التي تسلّمها بها عند انتهاء العقد أو فسخه أو انقضائه، وبعدم إزالة التحسينات أو الديكورات الثابتة التي لا يمكن نقلها. عملياً: صوّر الوحدة وسجّل حالتها عند التسليم، لأن التزام إعادتها بحالتها لا يمكن إثباته دون مرجع موثّق تعود إليه عند الخروج.
ما الشروط الاختيارية التي يجوز إضافتها إلى عقد الإيجار؟
بعد الالتزامات الأساسية يبقى للطرفين مجال للاتفاق ضمن خيارات النموذج. أبرزها دورية السداد: شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية، ومن طرق الدفع المتاحة الدفع عبر سداد. ويمكن كذلك تسجيل مبلغ التأمين ومبلغ السعي في العقد نفسه، وهذا أفضل بكثير من الاتفاق الجانبي، لأن المبلغ المسجل في العقد له أثر واضح عند الخلاف على الأضرار أو المستحقات.
اختر دورية السداد بحسب واقع المستأجر لا بحسب رغبتك فقط. موظف يستلم راتبه شهرياً سيجد صعوبة في دفعة سنوية واحدة، فيتأخر ثم تبدأ المطالبات. الأنسب غالباً دفعات ربع سنوية أو نصف سنوية مع تأمين معقول. أما مسؤولية الصيانة وفواتير الخدمات كالكهرباء والماء فاكتبها صريحة: من يتحمل عطل المكيف؟ ومن يسدد عداد الماء المشترك؟ الغموض هنا مصدر خلافات يومية.
مبلغ التأمين
سجّله في العقد بمبلغ محدد، واتفق كتابياً على ما يُخصم منه، كالأضرار التي تتجاوز الاستهلاك الطبيعي أو الفواتير غير المسددة عند الخروج، حتى لا يتحول إرجاعه إلى نزاع.
الصيانة والخدمات
فرّق بين الصيانة الدورية البسيطة التي يتحملها المستأجر والإصلاحات الجوهرية في الهيكل والتمديدات، وحدد من يدفع فواتير الخدمات لكل عداد باسمه.
ما الشروط الجديدة السارية منذ ٢٥ سبتمبر ٢٠٢٥؟
صدرت أحكام نظامية خاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر بقرار من مجلس الوزراء ومرسوم ملكي، وسريانها من ٣ ربيع الآخر ١٤٤٧هـ الموافق ٢٥ سبتمبر ٢٠٢٥. أهم ما يمس كل مدن المملكة هو التجديد التلقائي: يتجدد العقد تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل ٦٠ يوماً على الأقل من انتهائه، وللهيئة العامة للعقار أن تزيد مدة الإشعار في العقود النموذجية بحسب مدة العقد ونوعه.
ويُستثنى من التجديد التلقائي العقود محددة المدة التي بقي منها ٩٠ يوماً أو أقل عند نفاذ الأحكام، والعقود التي يتفق الطرفان على إنهائها بالتراضي بعد فوات مهلة الإشعار. وفي التسجيل، يجب على المؤجر طلب تسجيل العقد غير المسجل، ويحق للمستأجر أيضاً طلبه، وللطرف الآخر الاعتراض على البيانات أمام الهيئة خلال ٦٠ يوماً من إبلاغه، فإن مرت المدة دون اعتراض عُدّت البيانات صحيحة.
مثال: عقد ينتهي في آخر رجب، والمالك ينوي إخلاء الشقة لابنه. إن لم يرسل إشعاره قبل ٦٠ يوماً على الأقل فقد يجد العقد تجدد تلقائياً. احسب الموعد بالتاريخين الهجري والميلادي، وضعه في تقويمك مبكراً، وراجع الهيئة العامة للعقار في أي تحديث لمدة الإشعار.
ما الشروط الخاصة بعقود الإيجار في الرياض؟
داخل النطاق العمراني للرياض تتوقف الزيادة السنوية للأجرة الإجمالية في العقود السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، لمدة خمس سنوات تبدأ من ٢٥ سبتمبر ٢٠٢٥. والعقار الشاغر الذي سبق تأجيره تُثبَّت أجرته على قيمة آخر عقد في إيجار، أما العقار الذي لم يُؤجَّر من قبل فأجرته باتفاق الطرفين. ويمكن تطبيق هذا التنظيم على مدن أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، فتابع الجهة الرسمية إن كان عقارك خارج الرياض.
وفي الرياض أيضاً إذا أراد المستأجر التجديد فلا يجوز للمؤجر رفضه أو إلزامه بالإخلاء إلا في حالات محددة: تأخر المستأجر عن السداد، أو وجود عيوب هيكلية تؤثر على السلامة بتقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة، أو حاجة المؤجر إلى الوحدة السكنية لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، إضافة إلى ما يقرره مجلس إدارة الهيئة. ويحق للمؤجر الاعتراض على الأجرة المحددة في غير العقود القائمة إذا أجرى ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في القيمة الإيجارية، أو كان آخر عقد للعقار قبل عام ٢٠٢٤م.
ما الأخطاء الشائعة في شروط عقد الإيجار وما عواقبها؟
أخطر خطأ أن يكتب المؤجر شرطاً يخالف نصاً نظامياً ظناً أن توقيع المستأجر يحميه، مثل شرط زيادة سنوية في الرياض أو شرط إخلاء دون إشعار. هذه الشروط لا تنفعه، وقد تعرّضه لغرامة يصل حدها الأعلى إلى أجرة ١٢ شهراً للوحدة، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر. ويصدر مجلس إدارة الهيئة جدول المخالفات مع مراعاة جسامة المخالفة وظروفها، ويمكن التظلم من قرار المخالفة أمام الجهة القضائية المختصة خلال ٣٠ يوماً من الإبلاغ.
ومن الأخطاء المتكررة إبقاء العقد غير مسجل، والاتفاقات الجانبية على التأمين أو الصيانة خارج العقد، ونسيان موعد الإشعار قبل الانتهاء. ومن جهة أخرى، فالعقد الموحد يمكن استخدامه سنداً تنفيذياً يختصر مدة التقاضي، وهذه ميزة يخسرها من يكتفي بورقة غير موثقة. وفيما لم يرد فيه نص خاص تُطبَّق أحكام نظام المعاملات المدنية، فراجع مختصاً قبل أي شرط غير مألوف.
- لا تكتب شرطاً يتعارض مع الأحكام النظامية، فهو لا يُلزم المستأجر.
- سجّل التأمين والسعي داخل العقد بدل الاتفاق الشفهي.
- احسب موعد الإشعار قبل الانتهاء بستين يوماً على الأقل ودوّنه.
- اكتب الموافقة على أي تعديل في الوحدة خطياً.
- وثّق حالة الوحدة بالصور عند التسليم والاستلام.
الخلاصة
خلاصة الأمر: افصل بين الشروط النظامية التي لا تُغيَّر والشروط الاتفاقية التي تكتبها أنت. تحقق من هوية الأطراف والوكالة قبل التفاوض، واعتمد على التزامات العقد الموحد بدل تكرارها، وسجّل التأمين والسعي ودورية السداد داخل العقد، واكتب الصيانة والخدمات بوضوح. ثم ضع موعد الإشعار قبل الانتهاء بستين يوماً في تقويمك، وإن كان عقارك في الرياض فراعِ تجميد الأجرة وحالات رفض التجديد. وعند أي شك راجع الهيئة العامة للعقار قبل التوقيع لا بعده.
وبعد ذلك؟ بعد توثيق العقد بشروطه الصحيحة يبدأ الجزء اليومي: متابعة الأقساط والمواعيد. في سند تُسجَّل عقود الإيجار ويُنشأ جدول أقساط تلقائي بحسب دورية السداد المتفق عليها، ويعرض التقويم الهجري والميلادي مواعيد الانتهاء، ويذكّرك مركز المتابعات بما يحتاج إجراء، بينما يحفظ الملف الزمني للمستأجر ما جرى معه من دفعات وملاحظات. سند من بريدة، ومبني على خبرة ميدانية في إدارة الأملاك تتجاوز ثلاثين عاماً.
الأسئلة الشائعة
ما هي شروط عقد الإيجار الإلكتروني في السعودية؟
يلزم أن يكون للمستأجر هوية سارية ورقم جوال مسجل في أبشر، وأن يثبت المؤجر ملكيته أو وكالته، وأن يتم التوثيق عبر منشأة وساطة عقارية معتمدة سجلها ساري ويشمل نشاط التأجير، ثم يوافق المستأجر على العقد بعد وصول الإشعار إلى جواله.
هل يجوز للمؤجر رفع الإيجار عند التجديد؟
في النطاق العمراني للرياض تتوقف الزيادة السنوية للعقود القائمة والجديدة خمس سنوات من ٢٥ سبتمبر ٢٠٢٥. أما خارج الرياض فلم يصدر حتى آخر تحقق قرار رسمي بمد التجميد، فالزيادة تخضع لاتفاق الطرفين وأحكام العقد، ويُنصح بمراجعة الهيئة العامة للعقار في أي قرار يمد التجميد لمدن أخرى.
متى يتجدد عقد الإيجار تلقائياً؟
يتجدد العقد تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل ستين يوماً على الأقل من انتهاء العقد، ويُستثنى من ذلك ما اتفق الطرفان على إنهائه بالتراضي بعد فوات المهلة، والعقود التي بقي منها تسعون يوماً أو أقل عند نفاذ الأحكام.
هل يجوز وضع مبلغ تأمين في عقد الإيجار؟
نعم، يمكن تسجيل مبلغ التأمين في العقد الموحد، ومعه مبلغ السعي. الأفضل تحديد المبلغ بدقة والاتفاق كتابياً على الحالات التي يُخصم فيها، كالأضرار الزائدة عن الاستهلاك الطبيعي أو الفواتير المتبقية عند الخروج.
هل يحق للمستأجر تعديل الشقة أو تركيب ديكورات؟
لا يغيّر المستأجر شيئاً في الوحدة إلا بموافقة خطية من المؤجر أو وكيله. وعند انتهاء العقد لا يزيل التحسينات أو الديكورات الثابتة التي لا يمكن نقلها، ويسلّم الوحدة بالحالة التي تسلّمها بها.
ما عقوبة مخالفة شروط عقد الإيجار النظامية؟
الحد الأعلى للغرامة أجرة اثني عشر شهراً للوحدة، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر، ويصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار جدول المخالفات بحسب جسامتها، ويجوز التظلم أمام الجهة القضائية المختصة خلال ثلاثين يوماً من الإبلاغ.
