طلب إخلاء عقار في السعودية: متى يحق لك؟ وما الشروط والخطوات؟

عندما يتوقف المستأجر عن السداد أو ينتهي العقد ولا يخرج، يبحث المالك عن طريقة نظامية لاستعادة عقاره دون أن يخطئ خطوة تكلّفه شهوراً إضافية. طلب إخلاء عقار في المملكة له مساران: مسار سريع نسبياً عبر محكمة التنفيذ إذا كان العقد موثقاً في منصة إيجار، ومسار أطول عبر دعوى أمام المحكمة المختصة إذا لم يوجد سند تنفيذي. في هذا الدليل ستعرف متى يحق لك طلب الإخلاء، وما الأسباب المقبولة، وما الذي تغيّر على ملاك الرياض تحديداً، وما الشروط قبل التقديم، وخطوات الطلب عبر ناجز، وماذا تفعل بعد صدور القرار، وأشهر الأخطاء التي تُرجع الطلب إلى نقطة الصفر.

ما هو طلب إخلاء العقار ومتى يكون من حقك؟

طلب إخلاء العقار هو الطلب الذي يقدّمه المؤجر للجهة القضائية لإلزام المستأجر بتسليم العين المؤجرة، عندما يوجد سبب نظامي يبرر ذلك. الجواب المختصر: يحق لك الطلب إذا كان لك حق حالّ الأداء، أي حق مستحق الآن لا معلّق على شرط أو أجل لم يحن، مثل عقد انتهت مدته أو أجرة متأخرة يجيز العقد بسببها الإنهاء.

المسار يتحدد بنوع العقد. العقد الموحد المسجل في منصة إيجار ينص على أنه عقد موثق وسند تنفيذي، وهذا يسمح لك بالتوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ عبر منصة ناجز دون رفع دعوى موضوعية. أما العقد الورقي غير الموثق فلا يُنفّذ بهذه الطريقة، وتحتاج معه إلى رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة، فإذا صدر الحكم صار هو السند الذي تنفّذ به.

مثال واقعي: مالك في بريدة أجّر شقة بعقد موثق في إيجار وانتهت مدته دون تجديد، ورفض المستأجر الخروج. هذا المالك يقدّم طلب تنفيذ مباشرة. بينما مالك آخر أجّر محلاً بعقد مكتوب باليد بينه وبين المستأجر، فطريقه أطول لأنه يحتاج إثبات الحق أولاً أمام القاضي.

الأسباب التي تبرر طلب إخلاء المستأجر

الأسباب المقبولة عموماً ترجع إلى العقد نفسه وما اتفق عليه الطرفان. أشهرها: تخلّف المستأجر عن سداد الأجرة، وانتهاء مدة العقد مع عدم الرغبة في التجديد في الحالات التي يجيزها النظام، ومخالفة شروط العقد الجوهرية، والإضرار بالعقار، واستخدامه في نشاط مخالف لما أُجّر من أجله.

المهم أن السبب يجب أن يكون قابلاً للإثبات بالمستندات. التأخر في السداد يثبت بجدول الدفعات وسجل التحصيل، والمخالفة تثبت بنص البند في العقد وما يدل على وقوعها، والضرر يثبت بمحضر استلام سابق يوضح حالة الوحدة وصور حديثة. الشكوى الشفهية من الجيران أو رسالة غاضبة لا تكفي وحدها.

مثال: مستأجر محل في جدة حوّل نشاطه من بيع ملابس إلى ورشة دون موافقة، والعقد ينص على النشاط المحدد. هنا السبب واضح في نص العقد. أما مستأجر يسدد بانتظام لكن المالك يريد رفع الأجرة فقط، فهذا ليس سبباً للإخلاء بذاته، ويخضع لأحكام التجديد وما تسمح به الأنظمة في مدينته.

ما الذي تغيّر على ملاك الرياض في الإخلاء؟

إذا كان عقارك داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض فأنت تحت أحكام خاصة صدرت في 2025 تنفيذاً لتوجيه سمو ولي العهد لتحقيق التوازن في القطاع العقاري. وفق منصة إيجار، لا يتاح للمؤجر طلب عدم تجديد العقد إذا رغب المستأجر في التجديد إلا في حالات حصرية، منها تخلف المستأجر عن سداد الأجرة، ووجود مشاكل هيكلية في العقار تؤثر على سلامة السكان، وتذكر الصحف حالة ثالثة هي رغبة المالك أو أقاربه من الدرجة الأولى في السكن.

وفي حالة الإخلاء للاستخدام الشخصي أو لأحد الأقارب من الدرجة الأولى، نشرت صحيفة المدينة في 3 يناير 2026 عن الهيئة العامة للعقار رفع مدة إشعار المؤجر للمستأجر في العقود السكنية النموذجية إلى ما لا يقل عن 365 يوماً قبل انتهاء العقد. وإذا بقي من العقد أقل من سنة يُمدَّد تلقائياً ليكمل المستأجر 365 يوماً من تاريخ الإشعار. ونقلت عكاظ أن المالك الذي أخلى عقاره السكني للاستخدام الشخصي يُمنع من إعادة تأجيره مدة 365 يوماً.

يضاف إلى ذلك منع زيادة القيمة الإيجارية للعقود السكنية والتجارية في الرياض مدة خمس سنوات من تاريخ نفاذ الأحكام، وبحسب ما نقلته الصحف بدأ ذلك في سبتمبر 2025. أما هل تنطبق هذه الحالات الحصرية خارج الرياض، فلم يصدر ما يؤكد ذلك في المصادر المتاحة، والأسلم مراجعة الهيئة العامة للعقار ومنصة إيجار قبل اتخاذ أي قرار.

شروط تقديم طلب إخلاء عقار عبر محكمة التنفيذ

قبل أن تفتح ناجز، تأكد من أربعة أمور. الأول أن العقد موثق في منصة إيجار، لأن العقد الورقي غير الموثق لا يُقبل سنداً تنفيذياً. الثاني أن الحق حالّ الأداء: العقد انتهى فعلاً، أو الأجرة المتأخرة مستحقة وفق الجدول. الثالث أن بيانات العقد مطابقة لواقع الحال، كرقم الوحدة وأطراف العقد. الرابع أن تكون أنت صاحب الصفة، مالكاً أو وكيلاً بوكالة تخوّلك بالتنفيذ.

من الشروط العملية التي يغفلها كثيرون أن طلب إصدار قرار الإخلاء يتطلب التأكد من تبليغ المنفذ ضده، أي المستأجر، وفق مراحل الطلب الموضحة في ناجز. إذا كان رقم جوال المستأجر قديماً أو عنوانه غير محدّث فقد يتعطل التبليغ ويتأخر كل ما بعده.

أما الرسوم والمدد الدقيقة لكل مرحلة فلم نجد لها أرقاماً معلنة من مصدر رسمي نعتمد عليه، لذا تُراجع في منصة ناجز أو وزارة العدل وقت التقديم، لأنها قد تتغير مع تحديث الأنظمة.

• عقد إيجار موحد موثق في منصة إيجار ورقمه جاهز.
• ما يثبت استحقاق الحق: انتهاء المدة أو كشف بالأقساط المتأخرة.
• هوية المالك أو وكالة شرعية سارية تخوّل الوكيل بالتنفيذ.
• بيانات تواصل صحيحة للمستأجر تساعد على إتمام التبليغ.
• حساب مفعّل في نفاذ للدخول إلى منصة ناجز.

خطوات تقديم الطلب عبر ناجز

الترتيب العام كالتالي: تدخل منصة ناجز بحسابك في نفاذ، وتختار خدمة طلب التنفيذ، وتحدد نوع السند وهو عقد الإيجار الموحد، ثم تُدخل بيانات العقد والأطراف وتحدد المطلوب وهو إخلاء العين، وقد تضيف المبالغ المتأخرة إن وُجدت. بعد الإرسال يُقيَّد الطلب ويُبلَّغ المستأجر، ومن ثم يمكنك طلب إصدار قرار الإخلاء بعد التأكد من إتمام التبليغ.

تابع الطلب من خدمة الاستعلام عن طلبات التنفيذ في ناجز، فهي تعرض حالة الطلب لمقدّمه وللمنفذ ضده. لا تعتمد على الانتظار، فبعض الطلبات تتوقف عند مرحلة تحتاج منك إجراءً أو مستنداً إضافياً، وإن لم تنتبه بقي الطلب معلّقاً أسابيع.

مثال: مكتب عقاري في الدمام يدير عمارة لمالك مقيم خارج المنطقة. المكتب يقدّم الطلب بوكالة سارية، ويرفق كشف الدفعات، ويحدد لموظف بعينه مراجعة حالة الطلب كل يومين، ويبلغ المالك بكل مرحلة كتابياً. هذا الانضباط البسيط يختصر كثيراً من التأخير.

• سجّل الدخول إلى ناجز عبر نفاذ.
• اختر خدمة طلب تنفيذ وحدد السند: عقد إيجار موحد.
• أدخل بيانات العقد والمستأجر وحدد طلب الإخلاء والمبالغ المستحقة.
• تابع مرحلة التبليغ حتى تكتمل.
• قدّم طلب إصدار قرار الإخلاء وتابع حالته من خدمة الاستعلام.

ماذا بعد صدور قرار الإخلاء؟

صدور القرار ليس نهاية الملف. بعده يأتي التنفيذ الفعلي وفق نظام التنفيذ، إذ يتولى المختص تسليم العقار للمالك إذا لم يخرج المستأجر طوعاً بعد إبلاغه. المدد الدقيقة لهذه المرحلة منصوص عليها في نظام التنفيذ، فراجع نصه الرسمي أو استشر محامياً قبل البناء عليها.

بعد صدور أمر الإخلاء يمكنك طلب إنهاء العقد في منصة إيجار، ويحتاج الطلب إلى رقم التنفيذ وصورة القرار. لا تؤجل هذه الخطوة، لأن بقاء العقد قائماً في المنصة قد يعيق توثيق عقد جديد على الوحدة نفسها.

عند الاستلام، وثّق حالة الوحدة بمحضر وصور مؤرخة، واقرأ عدادات الكهرباء والماء، وقارنها بمحضر التسليم الأول. ما تجده من أضرار أو مبالغ متبقية يُطالَب به بمستنداته، إما ضمن طلب التنفيذ إن كان مشمولاً، أو بطلب مستقل. ثم جهّز الوحدة للتأجير، مع مراعاة منع إعادة التأجير 365 يوماً في الرياض إذا كان الإخلاء للاستخدام الشخصي.

أخطاء شائعة تؤخر طلب الإخلاء أو تُسقطه

أكثر ما يؤخر المالك ليس النظام بل أخطاؤه هو قبل التقديم. أول هذه الأخطاء الاكتفاء بعقد ورقي سنوات طويلة، ثم اكتشاف أن الطريق الوحيد دعوى قد تطول. وثانيها التصرف الفردي: قطع الكهرباء أو تغيير القفل أو إخراج الأثاث دون قرار، وهذا يعرّض المالك للمساءلة ويضعف موقفه.

ومن الأخطاء أيضاً غياب سجل دفعات واضح، فيقول المستأجر إنه سدد نقداً ولا يوجد سند قبض يثبت العكس. وكذلك إرسال الإشعارات شفهياً، أو بعد فوات المدة، خصوصاً في الرياض حيث صارت مدة الإشعار للاستخدام الشخصي سنة كاملة، فيضيع على المالك موسم كامل بسبب تاريخ.

• الاعتماد على عقد غير موثق في منصة إيجار.
• أخذ الحق باليد بدل انتظار قرار التنفيذ.
• عدم الاحتفاظ بسندات قبض وكشف دفعات منتظم.
• إشعار المستأجر شفهياً أو في وقت متأخر عن المدة المطلوبة.
• تقديم الطلب قبل أن يصبح الحق مستحقاً فعلاً.
• نسيان طلب إنهاء العقد في إيجار بعد صدور أمر الإخلاء.

الخلاصة

ابدأ اليوم بمراجعة عقودك: كل عقد غير موثق في منصة إيجار نقطة ضعف إذا احتجت الإخلاء يوماً. رتّب سجل الدفعات وسندات القبض لكل مستأجر، واكتب الإشعارات وأرسلها في وقتها، وإن كان عقارك في الرياض فاحسب مدة الإشعار الجديدة قبل أي قرار. وإذا وصلت إلى طلب الإخلاء فاسلك ناجز بالترتيب، وتابع التبليغ، ولا تنسَ إنهاء العقد في إيجار بعد القرار.

وبعد ذلك؟ طلب الإخلاء يقوى بقدر ما عندك من سجل مرتب. في سند تجد الملف الزمني للمستأجر بكل ما جرى معه، ورصد سلوك السداد لكل مستأجر، وسندات قبض وصرف تثبت ما دُفع وما تأخر. ويذكّرك مركز المتابعات بمواعيد الإشعارات وانتهاء العقود بالتقويم الهجري والميلادي، حتى لا تفوتك مدة كما فات غيرك. سند من بريدة، ومبني على خبرة ميدانية تتجاوز ثلاثين عاماً في إدارة الأملاك.