عداد مشترك بين الوحدات المؤجرة: كيف تقسم الفاتورة بعدل ومتى تطلب التجزئة؟

إذا كانت وحدتك المؤجرة على عداد مشترك مع شقة أخرى، فأنت أمام أكثر أسباب الخلاف تكراراً بين المالك والمستأجر، وبين الجيران أنفسهم: شقتان أو ثلاث على عداد كهرباء أو مياه واحد، وفاتورة تصل باسم شخص واحد، وكل ساكن يرى أنه يدفع أكثر من استهلاكه. في هذا الدليل تعرف معنى العداد المشترك، وكيف يتعامل معه عقد الإيجار الموثق في منصة إيجار، والطرق العملية لتقسيم الفاتورة بعدل، وخطوات طلب تجزئة العداد لدى الشركة السعودية للكهرباء أو فصل عدادات المياه، وما الذي لا يحق للمؤجر فعله عند تأخر السداد، وأشهر الأخطاء التي تحوّل فاتورة صغيرة إلى نزاع كبير.

ما هو العداد المشترك ومتى يظهر في العقارات السعودية؟

عداد مشترك يعني عداد كهرباء أو مياه أو غاز واحداً يغذي أكثر من وحدة إيجارية، فتسجّل قراءته استهلاك الجميع دون تمييز بينهم. تراه كثيراً في الفلل التي قُسّمت إلى شقق بعد بنائها، والعمائر القديمة التي رُكّب لها عداد رئيسي واحد، والملاحق التي أُضيفت فوق السطح أو بجانب البيت وأُخذت تغذيتها من عداد الدور الأرضي. والعداد في الغالب مسجّل باسم المالك، وتنص الأسئلة الشائعة في منصة إيجار على أن ملكية العداد تعود إلى المؤجر المالك له.

ينبغي التفريق بين العداد المشترك وعداد الخدمات المشتركة. مسودة دليل تقديم خدمات المياه والصرف الصحي المطروحة لأخذ المرئيات تعرّف العداد الرئيسي بأنه العداد المغذي للمنشأة، وعداد الخدمات المشتركة بأنه عداد فرعي يغذي الخدمات المشتركة داخلها، مثل إنارة الدرج والمصعد ومضخة الخزان. الأول مشكلة تقسيم بين ساكنين، والثاني مصروف عام يُتفق في العقد على من يتحمله وطريقة توزيعه. والدليل ما زال مسودة، فتُراجع صيغته النافذة لدى الجهة المختصة قبل الاعتماد عليه.

لماذا يسبب العداد المشترك خلافات متكررة؟

لأن العداد يقيس المجموع لا التفاصيل. أسرة من سبعة أفراد تشغّل المكيفات طوال الصيف، وموظف أعزب يغيب عن شقته معظم اليوم، يقرأ لهما العداد رقماً واحداً. وإذا قُسمت الفاتورة مناصفة شعر الأعزب بالظلم، وإذا قُسمت حسب عدد الأفراد اعترضت الأسرة بأن استهلاكها ليس بالضرورة أعلى. وكلما طالت مدة السكن تراكم الاحتقان، خصوصاً في أشهر الصيف حين ترتفع الفواتير ويبدأ كل طرف بمراقبة الآخر.

ويضاف إلى ذلك أن الفاتورة تصدر باسم صاحب العداد، فإن تأخر أحد المستأجرين في دفع حصته تراكمت المتأخرات على المالك أو على من سُجّل العداد باسمه، وقد تتأثر الخدمة عن الجميع. كما أن الشركة تحتسب التعرفة على إجمالي ما يمر عبر العداد، فاجتماع استهلاك أكثر من وحدة على حساب واحد قد يغيّر قيمة الفاتورة مقارنة بعدادين منفصلين. وتفاصيل التعرفة الحالية تُراجع لدى الشركة السعودية للكهرباء نفسها لا من المنتديات.

كيف يتعامل عقد الإيجار مع وحدة على عداد مشترك؟

الجواب الرسمي واضح: في عقد الإيجار الموثق بمنصة إيجار، إذا كانت الوحدة على عداد مشترك، يُحدَّد مبلغ متفق عليه بين المؤجر والمستأجر يُدفع بشكل دوري مقابل فاتورة الكهرباء أو المياه أو الغاز. أي أن العقد لا يترك الأمر للتقدير الشهري ولا للمفاوضة كلما وصلت فاتورة، بل يثبّت رقماً دورياً يعرفه الطرفان من البداية، ويظهر ضمن بند فاتورة الكهرباء أو بند فاتورة المياه.

مثال عملي: فيلا في بريدة قُسّمت إلى شقتين على عداد واحد. يتفق المالك مع مستأجر الشقة العلوية على مبلغ دوري مقابل الكهرباء يُكتب في العقد ويُدفع مع الإيجار، ويبقى العداد باسم المالك وهو من يسدد الفاتورة للشركة. ميزة هذا الترتيب أنه يمنع الجدل كل شهر، وعيبه أن المبلغ الثابت قد لا يعكس الاستهلاك الحقيقي، فيحسن أن يُبنى على متوسط فواتير سنة كاملة لا على فاتورة شهر واحد.

أما إذا كان للوحدة عداد مستقل، فإن إيجار تتيح نقل خدمة الكهرباء والمياه باسم المستأجر الفعلي: يختارها الوسيط العقاري من قسم الخدمات عند إبرام العقد أو إعادة إبرامه، وفي العقود السارية يتم ذلك عبر طلب نقل الذمة المالية. وبحسب ما أعلنته إيجار، يعود العداد تلقائياً باسم المؤجر عند انتهاء مدة العقد. وتذكّر أن إصدار الفواتير من اختصاص الشركة السعودية للكهرباء وشركة المياه الوطنية، لا من اختصاص إيجار.

ما الطرق العملية لتقسيم فاتورة عداد مشترك؟

إن لم يكن المبلغ الثابت مناسباً لطبيعة السكن، فهناك طرق يتداولها الملاك، ولكل منها شروط حتى تنجح. المهم أن تُكتب الطريقة المختارة في العقد أو في ملحق موقّع من الطرفين، لا أن تبقى اتفاقاً شفهياً ينساه الجميع بعد أشهر، أو يختلف عليه المستأجر الجديد الذي لم يحضر الاتفاق الأول.

مثال على العدادات الفرعية: عمارة صغيرة فيها ثلاث شقق على عداد رئيسي واحد. يأخذ المالك قراءة كل عداد فرعي في يوم قريب من قراءة العداد الرئيسي، ويحسب نسبة كل شقة من مجموع القراءات الفرعية، ثم يطبق النسبة على مبلغ الفاتورة كاملاً بما فيه الضريبة. ويصوّر القراءات ويرسلها للمستأجرين مع صورة الفاتورة، فالشفافية هنا تمنع معظم الاعتراضات قبل أن تبدأ، وتجعل أي خلاف قائماً على أرقام لا على انطباعات.

انتبه إلى أن العداد الفرعي أداة تقسيم داخلية بين المالك والمستأجرين، وليس اشتراكاً مستقلاً لدى الشركة، فالفاتورة الرسمية تبقى واحدة باسم صاحب العداد الرئيسي. ويُفضَّل أن يركّبه كهربائي مختص، وأن تُسجَّل قراءته الأولى في محضر استلام الوحدة موقّعاً من المستأجر، حتى لا يُحمَّل استهلاكاً سبق دخوله.

• المبلغ الدوري الثابت: يُحدَّد في العقد بناءً على متوسط استهلاك سابق، ويُراجع عند كل تجديد.
• العدادات الفرعية: يركّب المالك عداداً فرعياً لكل شقة خلف العداد الرئيسي، وتُوزَّع الفاتورة بنسبة قراءة كل عداد إلى المجموع.
• التقسيم حسب عدد الأفراد أو المساحة: أسهل تطبيقاً لكنه تقريبي، ويصلح حين تتقارب الوحدات في حجمها ونمط سكانها.
• الرسوم الثابتة في الفاتورة تُقسم بالتساوي أو وفق ما ينص عليه العقد، لا وفق الاستهلاك.

كيف تفصل العداد المشترك وتطلب عداداً مستقلاً لكل وحدة؟

الحل الجذري أن يصبح لكل وحدة عداد مستقل. والقاعدة لدى الشركة السعودية للكهرباء أن تُزوَّد كل وحدة مستقلة بعداد منفصل، ويُعامل كل عداد اشتراكاً مستقلاً حتى لو كانت الوحدات كلها باسم مالك واحد. وفي المياه تنص مسودة الدليل على جواز فصل شبكة التغذية للوحدات المتعددة وطلب عداد مستقل لكل وحدة، أو عداد رئيسي مع عدادات فرعية، بحسب تقدير مقدم الخدمة وحالة المبنى.

قبل التقديم جهّز المبنى: فصل التمديدات بين الوحدات يحتاج غالباً إلى أعمال كهرباء وسباكة يقوم بها مختصون، وقد يلزم توفير مكان مناسب لتركيب العدادات الجديدة. وخطّط لتوقيت الأعمال بالتنسيق مع المستأجرين حتى لا يُقطع عنهم التيار أو الماء دون إشعار مسبق، واحفظ صور الأعمال وفواتيرها في ملف العقار، فهي مرجعك عند أي استفسار لاحق من الشركة أو من مشترٍ محتمل.

تجزئة عداد الكهرباء

تُقدَّم الخدمة إلكترونياً: سجّل الدخول إلى موقع الشركة السعودية للكهرباء أو تطبيقها، ثم اختر إدارة الخدمة الكهربائية وطلب تجزئة العداد، وحدد رقم الحساب وأرفق المستندات المطلوبة. لم نجد في المصادر الرسمية رسوماً أو مدداً محددة لتنفيذ الطلب، فتُراجع مع الشركة عند التقديم.

فصل عداد المياه

يُقدَّم الطلب لدى شركة المياه الوطنية عبر قنواتها، ويعود اختيار شكل الحل، عداد مستقل لكل وحدة أو عداد رئيسي مع عدادات فرعية، لتقدير مقدم الخدمة وطبيعة الشبكة. والرسوم والمدد تُراجع لدى الشركة مباشرة.

توثيق العدادات وحدود المؤجر عند تأخر المستأجر

توثيق العداد صار شرطاً لاستمرار الخدمة. شددت شركة المياه الوطنية، بحسب خبر لوكالة الأنباء السعودية في 14 مارس 2025، على ضرورة توثيق عدادات المياه عبر قنواتها الرقمية قبل 15 مارس 2025، ثم نُقل عنها تمديد المهلة إلى 1 أكتوبر 2025 مع التنبيه إلى أن عدم التوثيق يترتب عليه فصل الخدمة. ونُقل عن الشركة السعودية للكهرباء أن عدم التوثيق يؤدي إلى فصل الخدمة عن العداد. فإن كان في عمارتك عداد مشترك غير موثق، فالضرر يقع على كل الساكنين دفعة واحدة، وتُراجع حالة التوثيق في قنوات الشركتين.

وفي المقابل، لا يملك المؤجر فصل الكهرباء أو الماء أو الغاز عن المستأجر بسبب المتأخرات، وفق ما نقلته الصحافة عن إيجار، والطريق عند النزاع هو القضاء أو المركز السعودي للتحكيم العقاري. فإذا امتنع مستأجر عن دفع حصته من الفاتورة، فلا تقطع عنه التيار من القاطع، بل وثّق المطالبة كتابياً واتبع المسار النظامي. والمبلغ الدوري المكتوب في العقد يجعل حقك واضحاً وقابلاً للمطالبة، بخلاف الاتفاق الشفهي الذي يصعب إثباته.

أخطاء شائعة مع العداد المشترك وماذا تفعل بعدها؟

أغلب نزاعات العداد المشترك تبدأ من أخطاء صغيرة عند التأجير لا من الفاتورة نفسها. راجع هذه القائمة قبل توقيع أي عقد على وحدة لا تملك عداداً مستقلاً، فكل خطأ فيها رأيناه يتحول في الواقع إلى خلاف يستهلك وقت المالك والمكتب أكثر من قيمة الفاتورة كلها.

بعد تصحيح هذه الأخطاء ضع خطة واضحة: إن كان المبنى يحتمل التجزئة فابدأ إجراءاتها، لأنها تنهي الخلاف من أصله وتريحك من تحصيل الفواتير ومتابعتها. وإن تعذّرت فاعتمد مبلغاً دورياً مكتوباً في العقد أو عدادات فرعية بمحاضر قراءة موثقة، وراجع المبلغ عند كل تجديد في ضوء فواتير السنة السابقة، واحتفظ بسجل واضح لما دفعه كل مستأجر وتاريخ دفعه.

• ترك بند فاتورة الكهرباء أو المياه فارغاً في العقد رغم أن الوحدة على عداد مشترك.
• تحديد مبلغ ثابت بناءً على فاتورة شتوية منخفضة ثم مفاجأة الطرفين في الصيف.
• عدم تسجيل قراءة العداد يوم دخول المستأجر ويوم خروجه.
• إهمال توثيق العداد حتى تُفصل الخدمة عن جميع الوحدات.
• قطع الخدمة عن المستأجر المتأخر بدلاً من المطالبة النظامية.
• الاحتفاظ بإيصالات السداد مبعثرة دون سجل يوضح ما دفعه كل مستأجر.

الخلاصة

أي عداد مشترك لا يصير مشكلة إلا حين يغيب الاتفاق المكتوب. ابدأ اليوم بمراجعة عقودك على الوحدات المشتركة في العداد: هل حُدد فيها مبلغ دوري للكهرباء والمياه؟ هل سُجّلت القراءات عند الدخول؟ هل العدادات موثقة؟ ثم قرّر بين التجزئة إن كان المبنى يحتملها، أو العدادات الفرعية بمحاضر قراءة واضحة. وإن تأخر مستأجر عن حصته فطالب نظامياً ولا تقطع الخدمة، فحقك محفوظ بالعقد لا بالقاطع.

وبعد ذلك؟ بعد أن تثبّت مبلغ الكهرباء والمياه في العقد، يساعدك سند على متابعته عملياً: عقود إيجار وجدول أقساط تلقائي تتابع منه ما يستحق على كل مستأجر، وسندات قبض وصرف لكل مبلغ تحصّله أو فاتورة تدفعها، وتذكيرات واتساب رسمية قبل الاستحقاق، والملف الزمني للمستأجر لحفظ ما جرى معه من اتفاقات ومراسلات. سند من بريدة، مبني على خبرة ميدانية تتجاوز ثلاثين عاماً في إدارة الأملاك.