عقد إيجار تجاري: كيف تسجّله وكم رسومه وما الذي تغيّر عليه في 2025؟

إذا كان عندك محل على شارع تجاري أو مستودع أو مكتب إداري وتريد تأجيره، فالعقد الذي يحكم علاقتك بالمستأجر هو عقد إيجار تجاري، وتفاصيله تختلف عن عقد الشقة السكنية في الرسوم والضريبة وطريقة كتابة الشروط. في هذا الدليل ستعرف ما الذي يجعل العقد تجارياً، ومن يحق له تسجيله في منصة إيجار، والأقسام الخمسة التي يمر بها العقد قبل إصداره، ورسم التوثيق وضريبة القيمة المضافة، ثم التغييرات التي أُعلنت في سبتمبر 2025 بشأن التجديد التلقائي وتثبيت الأجرة في الرياض، والغرامات المرتبطة بها، وأخيراً الأخطاء التي تتكرر في العقود التجارية وتكلّف المالك نزاعاً كان يمكن تجنّبه بسطر واحد مكتوب بوضوح.

ما هو عقد الإيجار التجاري وما الذي يميّزه عن السكني؟

العقد التجاري هو العقد الذي تكون فيه الوحدة المؤجرة مخصصة لنشاط تجاري أو مهني: محل تجزئة، معرض، مكتب إداري، مستودع، ورشة، أو أرض تُستغل لنشاط. المعيار هو استخدام الوحدة لا نوع المبنى كله. لذلك قد تجد في عمارة واحدة نوعين من العقود: عمارة في أحد أحياء بريدة دورها الأرضي أربعة محلات وفوقها شقق، فكل محل يُسجَّل بعقد تجاري وكل شقة بعقد سكني، والأصل العملي أن يُسجَّل كل منهما بعقد يناسب استخدامه، ويُراجع ذلك في المنصة.

ويترتب على هذا التصنيف ثلاثة فروق عملية. الأول الرسوم، فللعقد التجاري رسم توثيق خاص يُحسب عن كل سنة. الثاني الضريبة، إذ تُحتسب ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري متى كان المالك مكلفاً ضريبياً. الثالث المحتوى، فالمستأجر التجاري غالباً منشأة لها سجل تجاري، والعقد يحتاج إلى بنود لا تهم المستأجر السكني، مثل النشاط المسموح به واللوحات والتجهيزات والديكور والتنازل عن المحل لطرف آخر.

أما المرجع النظامي التفصيلي للعقد التجاري، كأرقام المواد التي تحكم الإيجار في نظام المعاملات المدنية أو اللوائح المرتبطة به، فلا تعتمد فيه على ما يُتداول في المنتديات ومجموعات الواتساب. إذا احتجت إليه في نزاع أو في صياغة بند حساس فراجعه مع محامٍ مختص أو مع الهيئة العامة للعقار، لأن الاستناد إلى مادة نظامية خاطئة قد يضعف موقفك بدل أن يقوّيه.

من يسجّل العقد التجاري وما الذي تجهّزه قبل الدخول للمنصة؟

تتيح منصة إيجار توثيق العقود من خلال خدمات منشآت الوساطة العقارية المعتمدة، وهي مكاتب العقار وشركات الوساطة التي تملك سجلاً تجارياً سارياً يتضمن نشاط تأجير العقارات وإدارتها. فإذا كنت مالكاً فرداً فالطريق العملي أن تتعامل مع مكتب معتمد يُدخل العقد نيابة عنك، وإذا كنت مديراً لمكتب فتأكد أولاً أن نشاط سجلك يغطي التأجير والإدارة قبل أن تعد عملاءك بتوثيق عقودهم التجارية.

قبل فتح المنصة اجمع البيانات كاملة، لأن نقص معلومة واحدة يوقف إصدار العقد ويعيدك إلى المستأجر من جديد. المستأجر التجاري يختلف عن السكني في أن الطرف غالباً منشأة يمثلها شخص مفوّض، فتحتاج بيانات المنشأة وبيانات من يوقّع عنها. والأفضل أن تعرض مسودة الشروط على الطرفين قبل الإدخال، حتى لا تظهر الخلافات بعد إرسال العقد للموافقة.

• ما يثبت ملكية العقار أو صلاحية المؤجر لتأجيره كالصك أو الوكالة.
• وصف الوحدة التجارية بدقة: رقمها ونوعها ومساحتها وموقعها داخل المبنى.
• بيانات المستأجر، وإن كان منشأة فسجلها التجاري وبيانات المفوّض بالتوقيع عنها.
• قيمة الإيجار السنوية وطريقة تقسيط الدفعات المتفق عليها بين الطرفين.
• الشروط الخاصة مثل النشاط المسموح ومسؤولية الصيانة ومصير التجهيزات عند الخروج.

خطوات تسجيل عقد إيجار تجاري في منصة إيجار

من الواجهة الرئيسية لحساب المكتب يختار الوسيط قائمة العقود ثم تسجيل عقد تجاري، وبعدها يمر على خمسة أقسام رئيسية قبل إصدار نسخة العقد. الترتيب هنا ليس شكلياً، فكل قسم يبني على ما قبله، والخطأ في المدة داخل القسم الأول مثلاً ينعكس مباشرة على جدول الدفعات في القسم المالي، ويضطرك إلى التعديل بعد أن تظن أنك انتهيت.

بعد اكتمال الأقسام يُرسل العقد للأطراف للموافقة عليه إلكترونياً، ويشمل ذلك دفع المقابل المالي للعقد والإقرار بإخلاء المسؤولية، ويتولاهما المؤجر أو الوسيط العقاري. ويُوثَّق العقد بعد موافقة الأطراف مباشرة، فلا انتظار طويل إذا تجاوب الطرفان. أما تفاصيل الشاشات نفسها فقد تتغير مع تحديثات المنصة، فاعتمد على ما يظهر في الحساب وقت الإدخال لا على صور قديمة متداولة.

بيانات العقد

تُحدَّد فيه مدة العقد وتاريخ بدايته، والمنصة تسمح بتحديد المدة بالسنوات والشهور والأيام، وهذا مفيد للمحلات التي يبدأ عقدها منتصف الشهر أو تحتاج مدة غير مكتملة لتتوافق مع بقية عقود المبنى.

العقارات والوحدات

يُختار العقار ثم الوحدة التجارية المؤجرة. تأكد أن الوحدة مسجلة بصفتها التجارية حتى لا يظهر محل على أنه شقة، فيختلف الرسم والضريبة.

بيانات أطراف العقد

يُدخل المؤجر والمستأجر ومن يمثلهما، مع التحقق من مطابقة الأسماء وأرقام السجلات للوثائق الرسمية قبل الإرسال.

البيانات المالية

تُدخل قيمة الإيجار وجدول الدفعات، والمنصة تتيح جدولة الدفعات في العقد التجاري بحسب الاتفاق بين الطرفين.

الشروط والأحكام

تضم البنود العامة والشروط الإضافية المتفق عليها، وهو القسم الذي يحمي المالك من نزاعات النشاط والتجهيزات والتنازل.

كم رسوم العقد التجاري وكيف تُحسب ضريبة القيمة المضافة؟

رسم توثيق العقد التجاري في منصة إيجار 200 ريال عن كل سنة من مدة العقد، فعقد مدته ثلاث سنوات يعني 600 ريال رسوم توثيق. أما ما تراه في إعلانات بعض المواقع التجارية من أسعار لكتابة العقد خلال دقائق فهي أتعاب خدمة يحددها مقدمها وليست رسوماً حكومية، فلا تخلط بينهما عند الاتفاق مع المستأجر على من يتحمل الرسم ومن يتحمل أتعاب المكتب.

ضريبة القيمة المضافة تحتسبها المنصة تلقائياً على كامل مبلغ الإيجار إذا كان مالك العقار مكلفاً ضريبياً. مثال: محل إيجاره السنوي 60 ألف ريال ومالكه مسجل في الضريبة، فيصبح ما يدفعه المستأجر 69 ألف ريال. لذلك وضّح في التفاوض هل الرقم المتفق عليه شامل الضريبة أم لا، فهذه أكثر نقطة يختلف عليها الطرفان بعد التوقيع. وإن لم تكن متأكداً من وضعك الضريبي فراجعه مع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإدخال.

جدولة الدفعات في العقد التجاري مرنة، ويمكن الاتفاق على دفعات تناسب دورة نشاط المستأجر، كأن يدفع مطعم جديد على دفعات ربع سنوية بدلاً من دفعة سنوية مقدمة تثقله في أشهره الأولى. المهم أن يطابق الجدول المسجل ما تم الاتفاق عليه فعلاً، لأن الجدول الموثق هو المرجع عند أي تأخر لاحق في السداد، وأي اتفاق شفهي خارجه يصعب إثباته.

ما الذي تغيّر على العقود التجارية في 2025؟

أعلنت وكالة الأنباء السعودية في 3 ربيع الآخر 1447هـ الموافق 25 سبتمبر 2025م أحكاماً لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتذكر التقارير الصحفية أنها صدرت بالمرسوم الملكي رقم م/73 وتاريخ 2/4/1447هـ. وأبرز ما فيها: إيقاف الزيادة السنوية للإيجار في الرياض، وتثبيت أجرة العقارات الشاغرة لمدة خمس سنوات قادمة، واعتماد التجديد التلقائي قاعدة أساسية للعقود في جميع مدن المملكة، والعقود التجارية داخلة في ذلك.

في الرياض يشمل الحكم عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، الواقعة داخل النطاق العمراني للمدينة لمدة خمس سنوات. والعقار في هذه الأحكام يشمل المباني والأراضي ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما، والأجرة الإجمالية هي الأجرة وأي مبالغ أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد. معنى ذلك أن مالك معرض في الرياض لا يستطيع الالتفاف على التثبيت بإضافة رسوم خدمات منفصلة، لأنها تُحسب ضمن الأجرة الإجمالية.

خارج الرياض يبقى التجديد التلقائي هو الأصل، فلا تفترض أن العقد التجاري ينتهي بانتهاء مدته من تلقاء نفسه. أما مدد الإشعار بعدم التجديد أو بطلب تعديل الأجرة فلم نجد لها نصاً رسمياً منشوراً يمكن الاعتماد عليه، وما يتداول من أرقام محددة مصدره مواقع غير رسمية، لذلك تُراجع مع الهيئة العامة للعقار، وهي الجهة المختصة بالإشراف على تطبيق هذه الأحكام.

ما الغرامات التي يواجهها المؤجر عند مخالفة الأحكام؟

الحد الأعلى للغرامة في الأحكام الجديدة لا يتجاوز الأجرة الإجمالية لاثني عشر شهراً للعقار محل التعاقد، مع تصحيح المخالفة، ودون الإخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض. كما نصت الأحكام على مكافأة تشجيعية محددة السقف تُقتطع من الغرامة المحصلة لمن يبلّغ عن المخالفة بعد ثبوتها بقرار نهائي، أي أن المستأجر أو غيره صار لديه حافز واضح للإبلاغ.

وفي مسودة جدول المخالفات التي نُشرت للاستطلاع العام، جاء رفع الأجرة في الرياض خلافاً لهذه الأحكام بغرامة تعادل أجرة شهرين في المرة الأولى، ثم ستة أشهر، ثم اثني عشر شهراً. وجاء عدم طلب المؤجر تسجيل عقد غير مسجل في منصة إيجار بالإنذار أولاً، ثم أجرة ثلاثة أشهر، ثم ستة أشهر. وقد نشرت الهيئة العامة للعقار جدولاً معتمداً لتصنيف المخالفات، لكن تاريخ نفاذه ونصه النهائي يُراجعان لديها مباشرة.

مثال يوضح الحجم: محل في الرياض أجرته الإجمالية 80 ألف ريال سنوياً، رفع مالكه الأجرة عند التجديد خلافاً للتثبيت. وفق فئات المسودة قد تبدأ الغرامة من أجرة شهرين وتتصاعد مع التكرار، إضافة إلى إلزامه بتصحيح المخالفة وإعادة الأجرة إلى ما كانت عليه، وحق المستأجر في التعويض. الزيادة التي بدت مكسباً صغيراً تتحول إلى خسارة أكبر بكثير.

أخطاء شائعة في العقود التجارية وكيف تتجنبها

أغلب نزاعات المحلات والمستودعات لا تأتي من قيمة الإيجار بل من بنود تُركت مبهمة أو لم تُكتب أصلاً. والقاعدة العملية: كل ما تتوقعه من المستأجر التجاري ولم يُكتب صراحة في قسم الشروط والأحكام سيكون محل خلاف لاحقاً، خصوصاً عند الخروج من المحل أو عند تغيير النشاط. وهذه الأخطاء تتكرر كثيراً في مكاتب المملكة، وتجنّبها لا يحتاج أكثر من مراجعة هادئة للمسودة قبل الإرسال.

وبعد التوثيق لا تنتهي المهمة: احتفظ بنسخة العقد ورقمه وجدول دفعاته في ملف المستأجر، وتابع مواعيد الاستحقاق قبل حلولها، وسجّل كل تواصل مع المستأجر بتاريخه وما اتُّفق عليه فيه. هذا الأرشيف المرتب هو ما تحتاجه فعلاً إذا وصلت العلاقة إلى مطالبة مالية أو شكوى، أو إذا احتجت لإثبات أن المستأجر غيّر النشاط دون موافقتك.

• تسجيل محل تجاري بعقد سكني لتفادي الرسوم أو الضريبة، وهو تصنيف خاطئ قد يسبب إشكالات عند النزاع.
• الاتفاق على مبلغ الإيجار دون تحديد هل يشمل ضريبة القيمة المضافة أم لا.
• ترك النشاط مفتوحاً، فيتحول محل مؤجر لبقالة إلى ورشة أو مطبخ يضر بالمبنى والجيران.
• إغفال بند التجهيزات والديكور ومن يملكها عند الخروج، وهل يلتزم المستأجر بإعادة المحل لحالته.
• عدم تحديد مسؤولية الصيانة والتفريق بين الإصلاحات الإنشائية والتشغيلية.
• عدم النص على حكم التأجير من الباطن أو التنازل عن المحل لطرف آخر.
• افتراض أن العقد ينتهي بانتهاء مدته رغم أن التجديد التلقائي صار هو الأصل.

الخلاصة

خلاصة الأمر: صنّف الوحدة حسب استخدامها، وجهّز بيانات المنشأة المستأجرة قبل فتح المنصة، واكتب النشاط والتجهيزات والصيانة والتنازل في الشروط بوضوح، وحدد هل الإيجار شامل الضريبة. احسب رسم التوثيق 200 ريال عن كل سنة، وتذكّر أن التجديد التلقائي صار الأصل، وأن أي زيادة في الرياض خلال فترة التثبيت قد تكلّفك غرامة. وكل ما لم تتأكد منه من مدد أو جداول نهائية، راجعه مع الهيئة العامة للعقار قبل أن تتصرف.

وبعد ذلك؟ بعد توثيق العقد التجاري يبدأ العمل اليومي، وهنا يساعدك سند، المبني في بريدة على خبرة ميدانية تتجاوز ثلاثين عاماً في إدارة الأملاك. تُدخل العقد فيُنشأ جدول الأقساط تلقائياً، وتصدر الفواتير الإلكترونية المتوافقة مع ZATCA للمستأجرين التجاريين، وتصل التذكيرات عبر واتساب رسمي، ويبقى لكل مستأجر ملف زمني يحفظ تواصله وسلوك سداده، مع حفظ رقم العقد للبحث داخل سند.