عقد إيجار سكني: ما الذي يلزمك كمؤجر ومستأجر، وكيف يُنشأ، وما الذي تغيّر؟

إذا كنت مالكاً تؤجر شقة أو فيلا أو دوراً، أو تدير وحدات لعملاء مكتبك، فإن عقد إيجار سكني هو الوثيقة التي تحسم أي خلاف لاحق: من يصلح المكيف، ومن يدفع فاتورة الكهرباء، وماذا يحدث لو بعت العقار والمستأجر ساكن فيه. كثير من الملاك يوقّعون العقد الموحّد دون قراءة بنوده، ثم يكتشفون التزاماتهم عند أول مشكلة. في هذا الدليل تعرف معنى العقد الموحّد للقطاع السكني، وما يلتزم به كل طرف، وكيف يُنشأ عبر وسيط معتمد، وما الذي تغيّر بقرار مجلس الوزراء في سبتمبر 2025، والأخطاء التي تكلّف المالك أكثر مما يتوقع.

ما هو عقد الإيجار السكني الموحّد ولماذا يهمّ تسجيله؟

عقد الإيجار السكني في المملكة اليوم عقد إلكتروني موحّد أصدرته منصة إيجار للقطاع السكني، وهو معتمد من وزارة العدل ويوثَّق عبر منشآت الوساطة العقارية المعتمدة في كل مناطق المملكة. ومعنى «موحّد» أن البنود الأساسية ثابتة لا يكتبها كل مالك على هواه، فالحقوق والالتزامات مصاغة مسبقاً، ويبقى للطرفين تحديد التفاصيل مثل الأجرة ومواعيد الدفع والمدة وما يتفقان عليه من شروط.

قيمته العملية للمستأجر أنه عقد مسجّل ومثبت يقدّمه للجهات الحكومية والخاصة عند الحاجة، كإثبات السكن أو نقل الخدمات. أما للمؤجر فأهم ما فيه أنه يُستعمل سنداً تنفيذياً، أي أن المالك الذي يتأخر مستأجره عن السداد لا يبدأ من الصفر في إثبات حقه، بل تُختصر مدة التقاضي وتسهل الإجراءات. مالك في بريدة أجّر شقة بورقة مكتوبة باليد سيحتاج إلى إثبات العلاقة أولاً، بينما صاحب العقد الموثّق يبدأ من مرحلة أقرب إلى التنفيذ.

الجهة المشرفة على تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر هي الهيئة العامة للعقار، وهي التي درست الأحكام النظامية الأخيرة قبل صدورها. لذلك حين تبحث عن حكم نظامي أو تحديث جديد، فالمرجع هو منصة إيجار والهيئة العامة للعقار مباشرة، لا ما ينشره الوسطاء في إعلاناتهم من أسعار وعروض تجارية قد تخلط بين أتعاب الخدمة والرسوم الرسمية.

ما البنود التي يجب أن تراجعها في العقد قبل التوقيع؟

راجع البيانات التي يُدخلها الوسيط قبل أن يقبل المستأجر التوثيق، لأن أي خطأ فيها ينتقل إلى عقد ملزم. البنود الثابتة لا تحتاج تفاوضاً، لكن الحقول المتغيرة هي التي تصنع الفرق بين عقد واضح وعقد يفتح باب الخلاف. والمثال المتكرر في الميدان: مالك يتفق شفهياً على أن الماء ضمن الأجرة، ثم لا يُكتب ذلك في العقد، فيطالب المستأجر بعد أشهر بخصم ما دفعه من فواتير.

أعطِ حالة الوحدة عند التسليم اهتماماً خاصاً، لأن المستأجر ملزم بإعادتها بالحالة التي تسلّمها بها، وهذا الالتزام لا قيمة عملية له إن لم توثَّق الحالة أصلاً. صوّر الجدران والأرضيات والأجهزة والمكيفات يوم التسليم، واحفظ الصور مع نسخة العقد، فهي ما سترجع إليه عند الخروج وعند أي نقاش حول التلفيات أو الخصم من المستحقات.

• تأكد من بيانات الطرفين كما في الهوية الوطنية أو الإقامة، ومن رقم الجوال المسجّل في أبشر.
• صف الوحدة بدقة: نوعها ورقمها وموقعها ومحتوياتها إن كانت مؤثثة.
• حدّد مبلغ الأجرة ودورية الدفع: شهرية أو ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية.
• اكتب مواعيد استحقاق كل دفعة وطريقة السداد، ومن الطرق المتاحة نظام سداد.
• وضّح آلية فواتير الكهرباء والمياه والغاز: على المستأجر بحسب الاستهلاك أم مبلغ ثابت دوري.
• راجع مدة العقد وتاريخ بدايته ونهايته، وأي شروط إضافية اتفق عليها الطرفان.

ما التزامات المستأجر في عقد الإيجار السكني؟

المستأجر ملزم أولاً بدفع الأجرة في مواعيدها المحددة في العقد، وباستعمال الوحدة للسكن فقط. فلو حوّل مستأجر شقته إلى مستودع لبضاعة متجر إلكتروني أو مكتب يستقبل فيه العملاء، فقد خرج عن غرض العقد، وللمؤجر أن يتمسّك بهذا البند. ويتحمل المستأجر فواتير الكهرباء والمياه والغاز، أو يدفع مبلغاً ثابتاً دورياً بدلاً منها إذا اتفق الطرفان على ذلك صراحة.

من خبرة الميدان، أكثر الخلافات مع المستأجرين لا تأتي من التأخر في السداد فقط، بل من التعديلات غير المأذونة واختلاف الفهم حول الفواتير والتلفيات. لذلك اشرح هذه البنود للمستأجر قبل التوقيع بدلاً من الاكتفاء بإرسال طلب القبول، فالدقائق القليلة التي تقضيها في الشرح توفّر عليك نقاشاً طويلاً وخلافاً قد يصل إلى الجهات المختصة لاحقاً.

التعديلات داخل الوحدة

لا يحق للمستأجر أن يغيّر في الوحدة أو يزيل التحسينات الثابتة إلا بموافقة خطية من المؤجر أو وكيله. هدم جدار لتوسعة صالة، أو فك مطبخ مركّب، أو تغيير البلاط، كلها تحتاج موافقة مكتوبة. الموافقة الشفهية في المجلس لا تحمي أحداً عند الخلاف، فاطلبها أو امنحها في رسالة واضحة محفوظة.

الترميمات المستعجلة

إذا احتاج المبنى إلى ترميم مستعجل، فعلى المستأجر أن يسمح بتنفيذه متى قدّم المؤجر تقريراً من الجهات المختصة يثبت الحاجة إليه. فالمالك لا يدخل الوحدة متى شاء بحجة الإصلاح، والمستأجر لا يمنع إصلاحاً ضرورياً ثبتت الحاجة إليه رسمياً.

التسليم عند الخروج

عند انتهاء العقد أو فسخه يسلّم المستأجر الوحدة بالحالة التي تسلّمها بها. الاستهلاك الطبيعي مع الاستخدام أمر متوقع، أما الكسر والتلف الناتج عن سوء الاستعمال فهو محل المطالبة، وصور التسليم هي دليلك.

ما التزامات المؤجر تجاه المستأجر؟

المؤجر يتحمل الصيانة الدورية، وصيانة كل ما يمس سلامة المبنى، وإصلاح أي عيب خفي أو عطل يمنع المستأجر من الانتفاع بالوحدة. فإذا تعطّل مكيف شقة في الرياض في عزّ الصيف، أو ظهر تسريب من تمديدات داخل الجدار، فهذا عطل يمس الانتفاع ولا يصح تأجيله أو تحميله للمستأجر بحجة أنه الساكن. والتأخر في الإصلاح يضعف موقف المالك عند أي خلاف لاحق.

ويتحمل المؤجر كذلك رسوم الخدمات التي تفرضها الجهات المختصة على الوحدة، وصيانة الأجزاء المشتركة كالدرج والمصاعد والسطح والإنارة الخارجية في العمائر. وكثير من ملاك العمائر القديمة يهملون الأجزاء المشتركة لأنها ليست باسم مستأجر بعينه، ثم يفاجؤون بشكاوى جماعية أو عزوف المستأجرين الجيدين عن التجديد.

النقطة التي يجهلها كثير من البائعين والمشترين: العقد يبقى سارياً إذا انتقلت ملكية العقار، ولا ينتهي إلا بانتهاء مدته أو بحالة انقضاء منصوص عليها فيه. فمن اشترى عمارة فيها مستأجرون لا يملك إخراجهم لمجرد أنه المالك الجديد، بل يلتزم بالعقود القائمة حتى نهايتها. لذلك راجع العقود السارية قبل الشراء لا بعده، واحسب دخل العمارة على أساسها.

كيف يُنشأ عقد إيجار سكني خطوة بخطوة؟

يمر إنشاء العقد السكني عبر وسيط عقاري معتمد في منصة إيجار، ولا يوثّقه المالك والمستأجر بمفردهما كما يظن بعضهم. الترتيب الرسمي بسيط، لكن كل خطوة فيه تعتمد على صحة البيانات التي قبلها، وأي تأخير في قبول المستأجر يعني أن العقد لم يكتمل توثيقه بعد، حتى لو استلم المستأجر المفاتيح وبدأ السكن.

المستندات المطلوبة هوية سارية ورقم جوال مسجّل في أبشر. أما الرسوم فيتحمل المؤجر رسوم تسجيل العقد وتوثيقه بحسب ما تحدده الشبكة، والصفحة الرسمية لا تذكر مبلغاً محدداً، فراجع المبلغ الحالي في منصة إيجار مباشرة. وانتبه إلى أن الأسعار المعلنة في إعلانات بعض الوسطاء أسعار خدمة تجارية يحددها الوسيط نفسه، وليست رسوماً حكومية ثابتة يلزمك بها النظام.

• يختار المستأجر الوحدة ويتفق مع المالك على الأجرة والمدة ودورية الدفع.
• يتوجه الطرفان إلى وسيط عقاري معتمد في منصة إيجار، سواء كان مكتباً عقارياً أو منشأة وساطة.
• يُدخل الوسيط بيانات العقد والطرفين والوحدة في المنصة.
• يصل طلب التوثيق إلى المستأجر فيقبله عبر أبشر أو تطبيق سكني.
• يكتمل التوثيق ويصبح العقد مسجلاً ومثبتاً يمكن الرجوع إليه لدى الجهات.

ما الذي تغيّر في عقود الإيجار السكنية منذ سبتمبر 2025؟

في 3 ربيع الآخر 1447هـ الموافق 25 سبتمبر 2025 صدر قرار مجلس الوزراء والمرسوم الملكي بالموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وأبرز ما يهم ملاك الرياض إيقاف الزيادة السنوية لقيمة الأجرة الإجمالية في عقود العقارات السكنية والتجارية، القائمة والجديدة، داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة خمس سنوات.

ويمتد الأثر إلى الوحدات الشاغرة: تُثبَّت أجرة العقار الشاغر داخل النطاق العمراني للرياض على آخر أجرة مسجلة له في إيجار. ومعنى ذلك عملياً أن مالك شقة في شمال الرياض أخلاها مستأجرها لن يعيد تسعيرها بحرية كما كان يفعل، فآخر أجرة مسجلة صارت مرجعاً. وتنطبق الأحكام على العقود التي تزيد مدتها على ثلاثة أشهر، مع استثناءات تُراجع تفاصيلها في المنصة.

ومن الأحكام كذلك أن العقد غير المسجل في إيجار يجب على المؤجر أن يطلب تسجيله، فالمسؤولية هنا على المالك لا على المستأجر. أما الغرامات على المخالفات، ومهلة تسجيل العقود القائمة، وتفاصيل التجديد ورفضه، فلم نعتمد فيها على نص رسمي مؤكد، وتُراجع في منصة إيجار والهيئة العامة للعقار قبل اتخاذ أي قرار يخص أملاكك في الرياض أو غيرها.

ما الأخطاء الشائعة في العقد السكني وماذا تفعل بعد التوقيع؟

أكثر الأخطاء كلفة يقع قبل التوقيع لا بعده، ويتكرر عند الملاك الأفراد والمكاتب الصغيرة على حد سواء، لأن العقد الموحّد يوحي بأن كل شيء مضبوط تلقائياً. والواقع أن البنود الثابتة تحميك فقط إذا كانت البيانات المتغيرة صحيحة وكاملة، وهذه أبرز الأخطاء التي تتكرر في الميدان وتستحق أن تراجعها قبل كل عقد جديد:

بعد التوقيع يبدأ العمل الحقيقي: جدول دفعات واضح بمواعيد كل قسط، وسند قبض لكل مبلغ يُستلم، وسجل لطلبات الصيانة وتواريخ تنفيذها، وتنبيه قبل نهاية العقد بوقت كافٍ لتقرر التجديد أو الإخلاء. المالك الذي يدير شقتين قد يكفيه دفتر منظم، أما من يدير عمارة أو عشرات الوحدات لعدة ملاك فيحتاج نظاماً يجمع العقد ودفعاته ومراسلاته في ملف واحد.

احفظ رقم العقد الموثّق مع ملف كل مستأجر، فهو مفتاح الاستعلام عنه لاحقاً لدى الجهات المختصة. وراجع العقود القائمة دورياً للتأكد أن كل وحدة مؤجرة لها عقد مسجّل، خاصة الوحدات التي ورثتها أو اشتريتها وفيها مستأجرون من مالك سابق، فهذه أكثر الوحدات التي تبقى بلا عقد واضح لسنوات.

• الاكتفاء باتفاق شفهي أو ورقة غير موثقة، ثم اكتشاف صعوبة إثبات الحق عند التأخر.
• كتابة بيانات الوحدة أو المستأجر بخطأ، وعدم مراجعتها قبل إرسال طلب القبول.
• إغفال آلية الفواتير والخدمات وترك المسألة للتفاهم لاحقاً.
• عدم توثيق حالة الوحدة بالصور يوم التسليم.
• السماح بتعديلات داخل الوحدة دون موافقة خطية محفوظة.
• رفع الأجرة في الرياض عند التجديد دون مراجعة الأحكام الصادرة في سبتمبر 2025.

الخلاصة

قبل أن توقّع عقد إيجار سكني القادم: راجع البيانات التي يُدخلها الوسيط بدقة، واكتب آلية الفواتير صراحة، وصوّر حالة الوحدة يوم التسليم، واطلب أي موافقة على التعديلات كتابةً. وإن كانت أملاكك في الرياض فراجع أحكام سبتمبر 2025 قبل أي تجديد أو إعادة تأجير. وبعد التوقيع رتّب جدول الدفعات وسجل الصيانة وموعد نهاية العقد، فالعقد الموثّق يحمي حقك، لكن المتابعة المنتظمة هي التي تجعلك نادراً ما تحتاج إلى استعماله.

وبعد ذلك؟ بعد توثيق العقد، يساعدك سند في إدارة ما يليه: تسجّل العقد وتحفظ رقمه للبحث داخل سند، فيُنشأ جدول أقساط تلقائي، وتصل المستأجر تذكيرات واتساب رسمية قبل كل استحقاق، وتُصدر سندات قبض وصرف لكل دفعة. ويتابع نظام الصيانة بمسار حالات طلبات المستأجرين، ويجمع الملف الزمني للمستأجر عقده ودفعاته ومراسلاته، ويعمل من متصفح الجوال والكمبيوتر بلا تثبيت.