نظام الوساطة العقارية: ماذا يعني لك مالكاً أو مكتباً عقارياً، وكيف تلتزم به؟

إذا كنت تبيع عقاراً أو تؤجّره عن طريق مكتب، أو تدير مكتباً يسوّق ويؤجّر ويدير أملاك الآخرين، فإن نظام الوساطة العقارية هو المرجع الذي يحدد ما لك وما عليك. كثير من الملاك يسمعون عن «العمولة ٢٫٥٪» ولا يعرفون متى تُستحق، وكثير من المكاتب تمارس إدارة الأملاك دون أن تنتبه إلى أنها خدمة عقارية خاضعة للنظام. في هذا الدليل ستعرف متى صدر النظام ومن يخضع له، وشروط الترخيص وعقد الوساطة المكتوب، وطريقة حساب العمولة والعربون بأمثلة، وخطوات توثيق العقد إلكترونياً، وأبرز المستجدات التنظيمية، ثم الأخطاء التي تتكرر في السوق وكيف تتجنبها قبل أن تتحول إلى نزاع.

ما هو نظام الوساطة العقارية ومتى صدر؟

نظام الوساطة العقارية هو الإطار النظامي الذي ينظّم عمل الوسيط العقاري ومقدّم الخدمات العقارية في المملكة. صدر بالمرسوم الملكي رقم (م/130) وتاريخ ١٤٤٣/١١/٣٠هـ، بعد موافقة مجلس الوزراء بقراره رقم (٦٧٩) وتاريخ ١٤٤٣/١١/٢٩هـ. وصدرت له لائحة تنفيذية منشورة على موقع الهيئة العامة للعقار، يشير عنوانها إلى جمادى الآخرة ١٤٤٤هـ. فالنظام يضع القواعد العامة، واللائحة تفصّل التطبيق، ولا يكفي الاطلاع على أحدهما دون الآخر.

الجهة المختصة بتطبيقه هي الهيئة العامة للعقار. ومن اختصاصاتها بموجب المادة الخامسة إعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية، وإعداد برامج تحفيز الممارسة، وتحديد اشتراطات ومواصفات وسائل التسويق العقاري. وألزم قرار مجلس الوزراء في بنده الثاني الوسطاء ومقدّمي الخدمات العقارية الذين كانوا يمارسون النشاط عند نفاذ النظام بتنظيم أوضاعهم خلال ١٨٠ يوماً. معنى ذلك عملياً أن المكتب القديم لم يُستثنَ، بل طُلب منه التوافق مع القواعد الجديدة كأي منشأة حديثة.

من يخضع لنظام الوساطة العقارية؟ وهل إدارة الأملاك داخلة فيه؟

يخضع للنظام كل من يتوسط في صفقة عقارية أو يقدّم خدمة عقارية، شخصاً طبيعياً كان أو منشأة. والصفقة العقارية بحسب تعريف المادة الأولى هي بيع العقار أو منفعته، أو شراؤهما، أو تأجيرهما. فالتأجير صفقة عقارية مثل البيع تماماً، ومن يتوسط فيه وسيط بالمعنى النظامي، سواء كانت الوحدة شقة في حي سكني أو معرضاً تجارياً على طريق رئيسي.

والنقطة التي يغفل عنها كثير من المكاتب أن تعريف الخدمات العقارية في النظام يشمل التسويق العقاري، وإدارة الأملاك، وإدارة المرافق، والمزادات العقارية، والإعلانات العقارية، والاستشارات والتحليلات العقارية. فالمكتب الذي يستلم عمارة من مالكها ليؤجّر وحداتها ويحصّل إيجاراتها ويتابع صيانتها يقدّم خدمة عقارية خاضعة للنظام، حتى لو لم يتوسط في بيع واحد طوال السنة.

الوساطة الإلكترونية

ينص التعريف على أن الوساطة تشمل الوساطة الإلكترونية عبر المواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها. فمن ينشر إعلانات عقارات الآخرين في حسابه على منصات التواصل ويتقاضى مقابلاً عند إتمام الصفقة يمارس الوساطة، ولا يُعفيه أنه بلا مكتب فعلي أو لوحة على الشارع.

المالك الذي يبيع أو يؤجّر بنفسه

النظام موجّه للوسيط ومقدّم الخدمة. أما المالك الذي يتعامل مباشرة مع المشتري أو المستأجر دون وسيط فليس وسيطاً، لكنه يتأثر بالنظام بمجرد أن يوكّل مكتباً، لأن العلاقة بينهما تحكمها عندئذ قواعد عقد الوساطة والعمولة.

ما شروط ممارسة الوساطة والخدمات العقارية؟

الشرط الأول والأساسي هو الترخيص: لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية دون ترخيص من الهيئة العامة للعقار. والترخيص هنا ليس إجراءً شكلياً، فهو ما يمنح الوسيط صفته النظامية ويُبنى عليه إصدار التراخيص الإعلانية لاحقاً. أما رسوم الترخيص ومدته فتُراجع في الهيئة مباشرة لأنها قابلة للتحديث.

الشرط الثاني أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يودع الوسيط نسخة منه وفق ما تحدده الهيئة. وعقد الوساطة بتعريف النظام اتفاق بين الوسيط والطرف المستفيد لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية. مثال ذلك مالك في الرياض يريد بيع أرض: الاتفاق الشفهي مع المكتب لم يعد كافياً، بل يُكتب العقد ويحدد العقار ونطاق التفويض والعمولة.

الشرط الثالث هو الإفصاح: توجب اللائحة التنفيذية الإفصاح الكتابي لأطراف عقد الوساطة عند احتمال تعارض المصالح. فإذا وُجد احتمال لتعارض المصالح فعلى الوسيط الإفصاح عنه كتابة لأطراف العقد، وتُراجع حالاته في اللائحة التنفيذية.، حتى يقرروا وهم على علم.

• احصل على ترخيص الوساطة من الهيئة العامة للعقار قبل أي ممارسة.
• اكتب عقد الوساطة مع كل مالك أو مشترٍ أو مستأجر تتوسط له.
• أودِع نسخة العقد وفق الآلية التي تحددها الهيئة.
• أفصح كتابة عن أي تعارض محتمل في المصالح قبل إتمام الصفقة.

كيف تُحسب عمولة الوسيط والعربون في نظام الوساطة العقارية؟

العمولة بحسب تعريف النظام مبلغ يستحقه الوسيط مقابل الوساطة. وبحسب تقرير الهيئة واللائحة التنفيذية فهي ٢٫٥٪ من قيمة الصفقة، وتُستحق بهذه النسبة إذا لم يحدد عقد الوساطة نسبة أخرى. فالنسبة هنا قاعدة احتياطية تُطبَّق عند سكوت العقد، والأصل أن يتفق الطرفان على العمولة ويكتباها صراحة في العقد.

مثال عملي: فيلا في بريدة بيعت بمليون ريال عن طريق مكتب، والعقد لم يذكر نسبة. هنا تكون العمولة ٢٥ ألف ريال. أما إن كتب الطرفان نسبة مختلفة فالعبرة بما في العقد. وفي صفقات التأجير يُستحسن تحديد طريقة احتساب العمولة نصاً في العقد، وما يُعدّ «قيمة الصفقة» في الإيجار يُراجع في اللائحة التنفيذية لدى الهيئة. وكذلك تطبيق ضريبة القيمة المضافة على العمولة يُراجع في هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

أما العربون فتنص الفقرة الأولى من المادة الثالثة عشرة على أنه يُحدد باتفاق الأطراف، ولا يتجاوز ٥٪ من قيمة الصفقة. في مثال الفيلا السابق لا يجوز أن يتجاوز العربون ٥٠ ألف ريال. والحد هنا يضع سقفاً واضحاً لمبلغ العربون.

ما خطوات توثيق عقد الوساطة العقارية إلكترونياً؟

يُنشأ عقد الوساطة ويوثَّق عبر منصة «عقاري» التابعة للهيئة العامة للعقار. تتيح المنصة للوسيط إنشاء عقد الوساطة مع المالك أو المشتري أو المستأجر، وعرض رخص الوساطة، وعرض التراخيص الإعلانية الصادرة بناءً على عقود الوساطة. فالعقد هنا ليس ورقة في درج المكتب، بل سجل رسمي يرتبط به الإعلان عن العقار.

من جهة الطرف المستفيد، مالكاً كان أو مشترياً أو مستأجراً، تسير خطوات توثيق العقد بالترتيب الآتي، ويُنصح بقراءة بنود العقد كاملة قبل الموافقة على الإقرار، والتأكد من صحة بيانات العقار والعمولة ومدة التفويض، لأن الموافقة بعد رمز التحقق تعني قبولك للبنود كما وردت. وإذا وجدت خطأ فاطلب من الوسيط تصحيحه قبل الموافقة لا بعدها.

• سجّل الدخول إلى منصة عقاري.
• اختر خدمة «عقود الوساطة العقارية».
• يسترجع النظام العقود المرتبطة برقم هويتك.
• استعرض العقد ثم وافق على الإقرار.
• أدخل رمز التحقق المرسل إليك لإتمام التوثيق.

ما الجديد في نظام الوساطة العقارية خلال ٢٠٢٥ و٢٠٢٦؟

أبرز المستجدات «اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية». طرحتها الهيئة لأخذ المرئيات على منصة «استطلاع» في نوفمبر ٢٠٢٥، ثم وافق عليها مجلس إدارة الهيئة استناداً إلى نظام الوساطة العقارية، بحسب خبر وكالة الأنباء السعودية في ١٤ ذو القعدة ١٤٤٧هـ الموافق ١ مايو ٢٠٢٦. تتكون من ١٢ مادة تشمل ترخيص الإعلانات العقارية، واشتراطات المحتوى الإعلاني ومحظوراته، والتزامات المرخص له، والتزامات المنصات العقارية. أما تاريخ سريانها ونص موادها فيُراجعان في موقع الهيئة.

ومن المستجدات أيضاً إعلان الهيئة في ملتقى الوساطة العقارية الثالث عن إطلاق «مسار مستويات الوساطة العقارية»، وهو المسار التأهيلي المحدّث المرتبط بإصدار تراخيص الوساطة، ويقدّمه المعهد العقاري السعودي. تتداول بعض الحسابات تفاصيل عن تاريخ سريانه وعدد دوراته، لكن المرجع الوحيد لذلك هو صفحة الهيئة والمعهد، فلا تبنِ قرارك على ما يُنشر في الحسابات الشخصية.

وفي يونيو ٢٠٢٥ ظهرت على موقع الهيئة صفحة استشارة إلكترونية بعنوان «اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية»، ما يشير إلى طرح تعديلات على اللائحة للنقاش. ولم يتأكد حتى الآن صدور تعديل معتمد، لذا تابع قسم الأخبار في الهيئة قبل الاعتماد على أي صياغة جديدة.

ما الأخطاء الشائعة مع نظام الوساطة العقارية وكيف تتجنبها؟

أكثر الأخطاء شيوعاً لدى الملاك تسليم العقار لشخص يسوّقه دون التحقق من ترخيصه، ثم الاختلاف معه على العمولة بعد البيع. والحل بسيط: اطلب رقم الترخيص وتحقق منه عبر منصة عقاري، ولا توقّع إلا على عقد وساطة مكتوب وموثّق يذكر النسبة صراحة. فالعقد المكتوب يحسم الخلاف قبل أن يبدأ.

ولدى المكاتب يتكرر خطأ التعامل مع إدارة الأملاك كأنها نشاط منفصل عن الوساطة. المكتب في جدة مثلاً يدير خمسين وحدة لعدة ملاك بتفويضات شفهية قديمة، بينما إدارة الأملاك خدمة عقارية خاضعة للنظام. والصواب أن تُوثّق العلاقة مع كل مالك بعقد مكتوب يحدد نطاق الخدمة والمقابل وآلية تسليم الإيجارات والتقارير.

ومن الأخطاء كذلك نشر إعلان عقاري على منصات التواصل قبل وجود عقد وساطة وترخيص إعلاني، أو طلب عربون يتجاوز ٥٪ من قيمة الصفقة، أو إغفال الإفصاح الكتابي عند تمثيل الطرفين. هذه المخالفات قد تترتب عليها عقوبات، وأرقام الغرامات المتداولة لم تُؤكَّد هنا، فراجع نص النظام في هيئة الخبراء بمجلس الوزراء والهيئة العامة للعقار.

الخلاصة

خلاصة ما تفعله الآن: إن كنت مالكاً فلا تسلّم عقارك إلا لوسيط مرخّص، ووثّق عقد الوساطة عبر منصة عقاري بعد مراجعة النسبة ومدة التفويض، وتأكد أن العربون لا يتجاوز ٥٪. وإن كنت مكتباً فراجع ترخيصك، وحوّل تفويضات إدارة الأملاك الشفهية إلى عقود مكتوبة، والتزم بالإفصاح الكتابي عند تعارض المصالح. وتابع موقع الهيئة العامة للعقار لمستجدات لائحة التسويق والإعلانات ومسار المستويات قبل أي تجديد أو إعلان.

وبعد ذلك؟ بعد أن تنظّم علاقتك مع الملاك بعقود مكتوبة، يساعدك سند في إدارة ما بعدها يومياً: عقود إيجار وجدول أقساط تلقائي لكل وحدة تديرها، وفصل أموال الملاك عن دخل المكتب، وتقارير للمُلاك توضّح ما حُصّل وما صُرف، ومطابقة العروض والطلبات عبر نظام عملاء عقاري. سند من بريدة، مبني على خبرة ميدانية تتجاوز ثلاثين عاماً في إدارة الأملاك، ويعمل من متصفح الجوال والكمبيوتر بلا تثبيت.